שני שליש מהדירות בישראל לא רשומות בטאבו, וככל שעובר יותר זמן בין סיום הבנייה לרישום, כך המצב עלול להסתבך. קייס סטאדי
חריגות בנייה הן חלק בלתי נפרד מהמציאות הישראלית. חוסר ההתאמה בין היתרי הבנייה לבין המצב בשטח הוא מצב כל כך נפוץ, שהפך לחלק מהתרבות שלנו, וכאשר ישנה התאמה בין ההיתר למצב בשטח – זהו היוצא מן הכלל.
על אף השכיחות שבה הן נעשות ולמרות שהרשויות לא תמיד מצליחות להתמודד עם אכיפתן, יש לזכור שחריגות בנייה הן עבירות על חוק, שעלולות לחשוף את מי שביצע אותן ו/או את מי שמשתמש בנכס להליכים מיותרים דוגמת שימוע והפסקת שימוש ואף הליכים משפטיים ותביעות. במקרים מסוימים הן ישליכו גם על מי שרכש את הנכס ממבצע העבירה, ולעיתים ההשלכות של חריגות הבנייה יגיעו חזרה עד ליזם שבנה את הנכס, גם אם לא הוא זה שביצע אותן.
הסכנה של עיכוב הרישום בטאבו
חברה יזמית גדולה הקימה מתחם ענק הכולל שטחי מגורים, מסחר ומשרדים בהיקף של עשרות אלפי מטרים. מיד לאחר סיום הבנייה החלו הליכים לקידום רישום הנכס בטאבו בהתאם לבעלויות בכל חלק של הבניין וגם רישום הדירות.
עקב מספר מחלוקות שהתגלעו באותה עת, לא ניתן היה לקבל את אישור העירייה לרישום ולמרות מאמצים רבים שנעשו, הרישום בטאבו התעכב מאד. במקרים כאלו, אי רישום דירות בטאבו לאורך זמן ממושך (שנים) עלול להוביל למצב בו הצדדים יטענו שהדבר פוגע בפעילות במקום, מגביל אותם או אף מוריד ערך. לאחר פתרון המחלוקות, החברה חזרה למסלול הסדרת הרישום, אבל אז התברר שבעלי נכסים, שקיבלו חזקה כמובן בכל חלקי הנכס, עשו בו שינויים כל אחד לפי צרכיו: בדירות, למשל, היו בעלי דירות שהוסיפו מחסן או סגרו מרפסת ללא היתרים מתאימים; ובשטחים המסחריים והמשרדיים שינו את השימוש המוגדר בשטחים הקיימים, השתמשו בשטחי שירות כשטחים עיקריים, הפכו מעבר או מחסן למשרד וכך הלאה.
לאחר שהכינו תשריט מעודכן לרישום, טענה העירייה שהשינויים שבוצעו מחייבים קבלת היתר שינויים ואף שינוי תב״ע כי חלק מהשינויים חרגו ממסגרת התכנית כולל המאזן בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.
"הפעילות השוטפת בנכס מייצרת פעמים רבות צורך בביצוע התאמות. אין בכך כל בעיה, כל עוד ההתאמות שנעשות מקבלות את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במידה והן טעונות אישור, אבל בפועל מרבית ההתאמות נעשות בשטח ללא אישור או תאום עם הרשות", מספר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה. "בשל מחלוקות שנמשכו זמן רב, לא הייתה סמיכות בין הבנייה לבין הרישום, ונוצר מצב אבסורדי שבו החברה היזמית, שאינה בעלת הנכסים וגם לא משתמשת בהם, צריכה להסדיר חריגות שלא נעשו על ידה אלא על ידי אחרים".
"לתפיסתנו", הוא ממשיך, "גם אם יש חריגת בנייה אסור למנוע את הרישום. יש להסדיר אותו ולהוסיף הערה בטאבו לגבי החריגה הקיימת. אבל הפרקטיקה של הרשויות לא תמיד תומכת בדעה זאת. במקרה זה טענה העירייה שהיקף חריגות הבנייה במתחם כל כך גדול, שהן חורגות אפילו מהתב"ע, ולכן העירייה לא מוכנה להסתפק בהערה בטאבו אלא רק בתיקון החריגות בפועל: או על ידי שינוי התב"ע או על ידי הריסה או התאמה של החריגות בשטח".
במתחם כל כך גדול עם כמות חריגות כל כך גדולה, בלתי אפשרי להתחיל לעבור חריגה-חריגה ולדאוג להריסתה או להתאמתה לתנאי התב"ע הקיימת. האפשרות היחידה שנותרה, אם כך, היתה שינוי התב"ע – הליך ארוך ומורכב שכרוך בהשבחה, דבר שכלל לא נלקח בחשבון במודל העסקי של החברה היזמית.
נקודת מבט חדשה
בשלב זה, פנתה החברה היזמית לנתיבי הקמה על מנת לנסות לפתור את הבעיה שנוצרה. "הצעדים הראשונים שעשינו", מספר צ'ודנר, "היו מיפוי מקיף של כל זכויות הבנייה האפשריות על בסיס התכניות שבתוקף – שטחי הבנייה, השימושים והתאמת היתרי הבניה למקום. בכל אזור של אי התאמה כלשהי של שטח או שימוש להיתר בחנו מה אומרת התב״ע וגם האם בסה״כ אנחנו חורגים מהשטחים המותרים. ראינו שיש מקומות בשטח שהוחלפו או שאינם בשימוש. המיפוי המדוייק והבנת המשמעויות היו קריטיים באותו השלב של בדיקות מוקדמות. היינו חייבים גם לבצע אותם בזמן 0, במיידית, כי כל יום של עיכוב מעלה את הסיכון לעוד טענה או הפתעה אחרת".
על סמך כל הנתונים שנאספו במשך מספר שבועות, ואחרי עבודה מדוקדקת של ניתוח והשוואה, מיפתה החברה את היקף הפערים שנוצרו בין המצב בשטח למותר בתב"ע, והצליחה להגיע למסקנה מעניינת: בעוד שטחי שירות מסוימים במתחם משמשים כשטח עיקרי, ישנם גם שטחים עיקריים, במקומות אחרים במתחם, המשמשים כשטחי שירות. בנוסף, מצאה החברה כי ישנם שטחים מסחריים המיועדים לשימוש כשטח עיקרי, אך מסיבות כאלו ואחרות הם עומדים ריקים לחלוטין.
אחרי בירורים ותיאומים עם מחלקות הרישוי בעירייה, שכבר טענו שאין מנוס משינוי התב"ע, נקבעה פגישה בה הוצגו בפני העירייה מסקנות המיפוי שנעשה. "בשורה התחתונה", אומר צ'ודנר, "הראינו להם שאמנם ישנם שטחי שירות שבהם השתמשו כשטחים עיקריים, אבל ישנם גם שטחים עיקריים שהתפנו ובמאזן השטחים הכולל, ניתן להסדיר את המצב על ידי קבלת היתר בנייה ללא צורך בשינוי תב"ע. אני ממש זוכר את הרגע הזה שהנציגים של העירייה יושבים ואומרים: "נכון, אפשר להוציא פה היתר", ומבינים שבמקום 3-4 שנים לפחות של שינוי תב"ע והשבחה, אפשר לסגור את כל העניין תוך מספר חודשים".
אחרי תנאי נוסף שהציבה – לקבל את אישור מכבי האש לתוכניות החדשות – ואחרי פרק זמן כולל של חמישה חודשים בלבד, אישרה העירייה את רישום הנכסים במתחם בטאבו. הבעיה שניצבה בפני החברה היזמית במקרה זה נפתרה, אך לדברי צ'ודנר, בעיות כאלו ואחרות בנושאי רישוי וחריגות בנייה עשויות להתגלגל לפתחו של כל יזם. ממש כמו במקרה זה, הצעד הראשון לפתרון הבעיה הוא להבין מיהם אנשי המקצוע שיש להם את הכלים לעזור.
"ברגע שחברה יזמית מתמודדת עם בעיה משפטית בגלל נושאים הקשורים להליכי רישוי, עליה למפות את כל הגורמים המקצועיים שצריכים להיות בתמונה. לצד עורכי הדין של החברה, שדואגים לפן המשפטי, והאדריכל שיש לו את הידע התכנוני, חשוב לערב גם גורם מקצועי שמתמחה בהליכי הרישוי ויודע להתנהל מול הרשויות: לטפל בחריגה, להגיש היתרים, לשנות תוכניות אם צריך ובעיקר להבין את הדקויות והניואנסים בצורה מעמיקה מספיק, שמאפשרת להציב מול הרשויות נקודות מבט שונות ופתרונות יצירתיים".