היתרי בניה – כיצד ליצור ודאות בעולם של אי ודאות

תוך כמה זמן נקבל היתר?!

השאלה הראשונה שכל יזם נדל״ן שואל אותנו היא ״מתי יצא היתר?״ זו גם שאלה שכמעט בלתי אפשרי לענות עליה בגלל מבנה הבירוקרטיה בארץ. חוסר ודאות ברישוי זו בעיה מוכרת וידועה וכדי לצמצם את חוסר הודאות ולנהל את הסיכונים בפרויקט יש מספר שאלות ובדיקות שיש לבצע הרבה לפני שמגישים את הבקשה להיתר.

מתחילים פרויקט נדל"ני ?

האם אתם יודעים אילו משאבים יש להקצות לטובת קבלת היתר בניה? האם אתם יודעים מתי צפוי להתקבל היתר?

הנה כמה שאלות שיש לשאול ובדיקות שחובה לבצע כבר בהתחלה:

א. הגדרת מטרות אילוצים וסדרי עדיפויות בפרויקט – חשוב להבין מה המטרה העיקרית של הפרויקט: מיקסום מירבי של זכויות הבניה, קבלת היתר כמה שיותר מהר, הגנה משפטית וכיו"ב.

ב. מיפוי וניתוח של מידע תכנון ורישוי – לפני שמתחילים חייבים להבין את ההקשר התכנוני מבחינת תוכניות ותב"עות החלות על המגרש, אילו תכניות נמצאות בתהליך ומה הסטטוס שלהן? האם התבצע פרסום סעיפים 77, 78 שמגביל הוצאת היתרי בניה וכיו"ב. חשוב גם לבדוק היתרי בניה קודמים, טופסי 4 ותעודת גמר, דו"חות פיקוח ועוד.

ג. בניית אסטרטגיה – שלב זה כולל הכנת מתווה לרישוי שלוקח בחשבון את מטרות הפרויקט והחומר התכנוני. בשלב זה נחליט כמה היתרי בניה ייצאו, אם מדובר בריבוי הליכים (מספר היתרים או אפילו קידום תב"ע במקביל להוצאת היתר) וכיצד מתזמנים אותם.

ד. תיאום עם הרשות – חשוב לתאם עם הרשויות כל מהלך בכדי להשפיע על ההליך, למנוע הליכים מיותרים ולקצר את לוחות הזמנים. ניתן להתחיל את התיאום כבר בשלב הגשת הבקשה לתיק מידע וכך גם להשפיע על תוכן התיק וכך גם בשלבים מתקדמים יותר של התהליך. חשוב לציין כי יש לתעד כל תיאום שנעשה ולפעול בשקיפות מלאה מול הרשות על מנת לקבל מענה מדויק.

ה. הגשת בקשה למידע – הפעולה הראשונה שיש לבצע לצורך הגשת בקשה להיתר היא הגשת בקשה לתיק מידע. לצורך כך יש להצטייד במסמכים הנדרשים כגון: מדידה עדכנית על פי נוהל רישוי זמין, צילומים של המגרש, הוכחת בעלות, תשלום אגרה וכיו״ב. כחלק מתיק המידע יש לפרט את מהות הבקשה להיתר. תיק המידע מפרט את כל האישורים והתנאים להוצאת היתר הבניה החל מקליטת הבקשה ועד להנפקתו לכן חשוב לדייק עד כמה שניתן בנוסח מהות הבקשה. נוסח מצומצם וכללי מידי יביא למידע שלא רלוונטי לעבודות שמעוניינים לבצע, נוסח מפורט מידי עלול לכלול תנאים והליכים מיותרים.

ו. הכנת תוכנית הבקשה ונספחים לאישור – יש לוודא כי כל מסמכי התכנון (תוכנית בקשה להיתר, נספחים וכיו״ב) תואמים את המידע שהתקבל מהרשות (תיק מידע, הנחיות מרחביות, מסמכי מדיניות וכיו״ב), הסיכומים התאומים וההנחיות שהתקבלו מהרשות.

ז. הגשת תוכנית וקבלת אישורי גורמים – לאחר הכנת כל המסמכים הנדרשים ניתן להגיש את תוכנית הבקשה להיתר לצורך קליטה, בדיקה ושיבוץ לדיון. במקביל ניתן להתחיל למלא תנאים הנדרשים לכל שלבי ההליך. בשלבים אלו חשוב לעקוב מול כל גורם שהמסמכים התקבלו, לנסות להבין מה הצפי לקבלת האישור ואם נדרשת פעולה מסויימת כגון פגישה עם המתכננים או כיו״ב על מנת לקבל אישור. בשלבים אלו חשוב לקיים תקשורת מקצועית רציפה עם הרשויות לעקוב ולבצע בקרה על התהליך.

לצורך הוצאת היתר בניה יש לתאם בין מספר רב של גורמים ולעבור מספר רב של שלבים. חוסר תיאום בין גורמים, ניהול לא נכון של ההליך מבחינת סדר הפעולות וזיהוי לא נכון של הנתיבים הקריטיים עלול לגרום לעיכובים מיותרים ובזבוז משאבים שלא לצורך.

חשוב לדעת

+ ניתן לבצע תיאומים מוקדמים עם הרשות ולהשפיע על התהליך בכל שלב החל מהגשת תיק מידע ועד להשלמת ההליך.

+ אין משמעות לתיאום / הנחיה כאשר היא לא כתובה.

+ חשוב לפעול בשקיפות מול הרשות / הגורמים השונים בכדי לקבל מענה מדויק ולהגדיל את הוודאות בפרויקט.

ניהול רישוי בצורה מיטבית, כזו שתממש את מטרות הפרויקט באופן היעיל והקצר ביותר, דורש מיומנות ומומחיות, ניתן אף לומר שמדובר במקצוע נפרד ממקצועות התכנון והניהול הקיימים היום בפרויקטים נדל״ניים.

השירות שלנו

אנו נותנים פתרון כולל לניהול הליכי הרישוי משלב הרעיון ועד לקבלת היתר הבניה. החל מאפיון סוג ומספר ההליכים שיש לנהל, דרך הגשת בקשה למידע, ניהול צוות התכנון, הגשה וקבלת כל האישורים הנדרשים הגורמים המאשרים.

כמו כן אנו מטפלים בכל הסוגיות הקשורות להיתרי בניה כמו שימוש חורג, פטור מהיתר, הכנת תיק מידע, הוצאת היתר בדיעבד, חידוש היתר וכד'.

שאלות נפוצות

כל פעולה נדל״נית דורשת הליך כזה או אחר מול ועדות ו/או גורמים מאשרים. על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את כל מסמכי התכנון והרישוי הנוגעים לנכס ולנתח אותם ולהבין מה המטרות אותן רוצים להשיג (הסדרה, תוספת, בניה חדשה, שינוי שימוש וכיו״ב). לאחר מכן ניתן לבנות מתווה לקבלת אישור בין אם במסגרת הליך מלא / הליך מקוצר / פטור – הכל בתיאום מלא עם הועדה וגורמי הרישוי הרלוונטיים.

מועד הוצאת היתר בניה תלוי במספר פרמטרים ומשתנה מפרויקט לפרויקט. ככלל יקח יותר זמן לקבל היתר בניה בפרויקטים שכוללים שימושים חורגים והקלות, כוללים פרסום ופתוחים להתנגדויות. וכן בפרויקטים שכוללים הסדרה / שינויים במבנים קיימים. קיימת מורכבות בהתערבות במבנה קיים לאור שינויים בתקנים ותקנות. כאשר הליכי הרישוי מנוהלים בצורה מובנית ומתודולוגית ניתן בהחלט לתת לו״ז לקבלת ההיתר כבר בשלבים ראשוניים של התהליך וזאת על בסיס התאומים, המעקבים והבקרה על התהליך.

למה אנחנו

ניסיון:
אנו מנהלים הליכי רישוי מאז שנת 2004 לחברות המובילות במשק. הצוות המקצועי מורכב ממתכננים בעלי ניסיון מומחיות רבת שנים בניהול הליכי רישוי.

גישה:
אנו מאמינים בגישה מתודולוגית ומובנית לניהול הליכי הרישוי תוך התמקדות בבניית תהליכים נכונים, מעורבות ושליטה בפרטים הקטנים ובתוצאות לטווח קצר תוך תשומת לב והצבת מטרות ארוכות טווח.

עוד:
צוות מקצועי של מתכננים מנוסים ומיומנים המתמחים בניהול הליכי רישוי.
חשיבה אסטרטגית – בניית אסטרטגייה לניהול הרישוי תוך 7 ימים.
עבודה בפריסה ארצית.

בין לקוחותינו

אנחנו בתקשורת

גלובס
ישראל היום
ישראל היום
יום ליום עסקים
גלובס
גלובס
TheMarker
מעריב
מעריב
מעריב

צור קשר

צור קשר

נפתחה ההרשמה לקורס ״אסטרטגיית רישוי בשיטת ששת העוגנים״!


הקורס הקרוב ייפתח ב-23.12.2024 ויועבר בהובלת יגאל צ׳ודנר, מנכ״ל ומייסד חברת נתיבי הקמה.

כן, אני רוצה לשתף אתגר מקצועי