טופס 4 / תעודת גמר

הסתיימו להם תהליכי התכנון והרישוי המפרכים, הסתיים גם הביצוע וכל מה שנותר הוא לאכלס את הפרויקט. 

לפני שנוכל לעשות זאת נדרש עוד הליך בירוקרטי אחד והוא: קבלת אישור אכלוס מהרשות המקומית. 

אי עמידה בלוחות זמנים, מבחינת מסירה של פרויקט, חושפת את היזם לעלויות נוספות ומיותרות ולכן יש חשיבות רבה להשלים את התהליך בזמן ולמנוע מצב בו פרויקט גמור עומד ריק חודשים, לפעמים אף שנים, ללא יכולת לאכלס אותו. 

חשוב להתחיל לטפל בקבלת אישור אכלוס כבר עם תחילת הביצוע, לעבוד באופן מסודר ושיטתי לפי הנחיות הרשות והגורמים המאשרים, ולדאוג לתיאום והתאמה של מה שאושר במסגרת היתר הבניה למה שמבצעים. 

הגדרות:

לפני שנצלול לעומק ההליך, אחר השלבים הנדרשים לקיומו, נגדיר מספר מושגים מרכזיים:

אישור אכלוס

עד תיקון 101 לחוק ל,צורך אכלוס המבנה נדרש לפנות לרשות המקומית ולבקש טופס 4 או אישור חיבור לתשתיות. שנה לאחר מכן, היזם היה צריך להשלים את הדרישות לקבלת תעודת גמר. תיקון 101 איחד בין ההליכים וקבע כי לצורך אכלוס המבנה יש לקבל תעודת גמר. כיום, חלק מהוועדות מוציאות תעודת גמר בלבד וחלק עדיין מפרידות בין טופס 4 לתעודת גמר. במאמר זה נתייחס לאישור האכלוס כהליך אחד שבסופו מתקבלת תעודת גמר.

לצורך קבלת אישור אכלוס על היזם לפנות לרשות ולהגיש בקשה. לצורך מתן אישור אכלוס, הרשות המקומית בודקת, באמצעות מפקחים:

    • אם הבניה בוצעה בהתאם להיתר, ובהתאם לתנאים שנקבעו בהיתר להוצאת תעודת גמר.
    • אם הבניה בוצעה לפי החוק. 
    • אם הבניין ראוי לשימוש.

אם אכן הבניה בוצעה כדין ועל פי היתר הבניה, רשות הרישוי תיתן אישור לאכלוס וחיבור הבניין לתשתיות חשמל, מים וטלפון.

טופס 4 להפעלת מערכות 

מדובר למעשה באישור רשות הכבאות. אישור זה מאפשר חיבור לחשמל לצורך הפעלה ובדיקה של מערכות שונות במבנה אך לא מאפשר אכלוס.

טופס 4 למעטפת

רלוונטי למבנים שנדרש לאכלס בשלבים. בהליך זה ניתן אישור "לאכלס" את השטחים הציבוריים של המבנה וכל אחד מהחלקים הפרטיים (קומות/חלקי קומות) מאוכלסים בנפרד. הליך זה דורש תיאום מול הרשות ובמקרים רבים לא נדרש כפל של כלל האישורים אלא בעיקר אישורים נפרדים של כיבוי, נגישות או כיו"ב עבור כל חלק שמאכלסים.

ההליך

1. הגשת בקשה – כאמור, אישור אכלוס ניתן ע"י הרשות בהמשך לבקשת היזם. לכן, השלב הראשון בתהליך הוא הגשת בקשה ע"י מילוי טופס בקשה של הרשות הרלוונטית, החתום ע"י בעל היתר הבניה, האחראי לביקורת, עורך הבקשה ומתכנן השלד.

 

2. עמידה בדרישות הרשות לקבלת אישור אכלוס הכוללת, בין היתר:

    • התאמה בין הבנייה בשטח להיתר הבניה 

אישור אכלוס ניתן בהתייחס להיתר בניה ספציפי – במידה ויצאו מספר היתרי בניה ינתנו בהתאם מספר אישורי אכלוס. 

בדרך כלל קיימים פערים מסוימים בין מה שנבנה בשטח לבין מה שאושר בהיתר הבניה. ניתן לגשר על הפערים באמצעות הליכים שונים כדוגמת:

פיצול היתר – במידה והוחלט, מסיבות אלו ואחרות, לבנות רק חלק ממה שאושר בהיתר הבניה, ניתן לפצל את ההיתר על מנת לקבל אישור אכלוס לחלק שבנייתו הושלמה. לעיתים מדובר בהליך טכני של הגשת תוכנית בקשה להיתר וקבלת אישור מהנדס הועדה ולעיתים מדובר בהליך הדורש דיון מחדש בוועדה.

היתר שינויים בסמכות מהנדס היתר שינויים בסמכות מהנדס –  על פי סעיף 145 ה' לחוק התכנון והבניה: "מהנדס ועדה מקומית רשאי להתיר שינויים בהיתר לצרכי התאמה ככל הנדרש במהלך ביצוע עבודה על פי היתר, כפי שיקבע שר הפנים בתקנות"

על פי התקנות ניתן להגיש בקשה להיתר שינויים בסמכות מהנדס בתנאי: 

        • שהבקשה להיתר בתוקף. 
        • שהשינויים נדרשים לצורך התאמת ההיתר לעבודות הביצוע, 
        • שהשינויים תואמים את החוקים, התקנות והתוכניות החלות ואת הנחיות הועדה
        • שהשינויים לא כוללים שינוי בשטחי הבניה ובמספר הקומות שאושרו בהיתר.

ראו להלן מקטע מתוך תקנות התכנון והבניה הנוגעות להליך הבקשה ולשינויים שניתן לאשר במסגרת היתר שינויים בסמכות מהנדס:

3 (א.) המהנדס רשאי להתיר שינויים בהיתר במהלך ביצוע העבודה אם נתקיימו כל אלה: (1) הבקשה לשינויים הוגשה בתוך תקופת תקפו של ההיתר; 

(2) השינויים נראים לו דרושים, לצרכי התאמתו של ההיתר, במהלך ביצועה של העבודה; (3) השינויים אינם עומדים בסתירה לאמור בחוק, בתקנות הבניה, בתקנות חישוב שטחים, בתקנות סטיה ניכרת ובתקנות אחרות לפי החוק, וכן בתכניות ובתנאים של הועדה המקומית לפי תקנה 16 לתקנות הבניה; 

(4) אין בשינויים תוספת לשטחי הבניה הכוללים ולמספר הקומות המותר על פי ההיתר; (5) השינויים נמנים עם אחד או יותר מהסוגים המפורטים בתקנה 4.

4. אלה הם הסוגים של שינויים שניתן להתירם לפי תקנה 3 ,בכפוף לקיום האמור בפסקאות (1)עד (4) שבה, ובלבד שהמהנדס שוכנע שאין בשינוי פגיעה בעיצובו של הבנין: 

(1) שינויים בצורתם ובמיקומם של חלקי בנין ושל שלד הבנין, שיש בהם, לדעת המהנדס, שיפור בתפקודיו של הבנין או בעיצובו; 

(2) שינויים בחלוקה של שטחי הבניה, אם אין בהם שינוי במספר הדירות; לענין תקנה זו, "דירה" – כהגדרתה בסעיף 145 לחוק;

(3) שינויים הטעונים היתר לפי סעיף 145 לחוק, בחלוקת השטחים הנועדים לחלקי השירות של הבנין, לפי תקנות חישוב שטחים, ובלבד – (א) שלא יועברו השטחים שנועדו בהיתר להיות מתחת למפלס הכניסה הקובעת בבנין או מעליה; (ב) שסך כל השטח שמבוקש לשנותו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בהיתר או בתכנית כשטחים למטרת שירות כאמור, הכל לפי הנמוך מביניהם;

(4) שינויים במספר הפתחים לבנין, במיקומם, בצורתם או בגודלם; 

(5) שינויים במיתקנים הטכניים החיצוניים של הבנין והוספה או גריעה מהם, ובלבד שאינם שטחים בנויים, והשינויים אינם פוגעים בתיפקוד הבנין ובתנאי הסביבה; 

(6) שינויים בבליטות ובמעקים; 

(7) שינויים בחמרי הבניה ובגימור הבנין; 

(8) שינויים במפלס הכניסה הקובעת לבנין ככל שהם מחוייבים, לדעת המהנדס, על פי שיקולים הנוגעים לגישה לבנין או לפיתוח השטח שמסביבו; 

(9) שינויים בגובה כל קומה מקומות הבנין עד כדי 10 אחוזים, בדרך של הוספה לגובהה של קומה או גריעה ממנה, ובלבד שסך כל התוספות לא יעלה על 2 מטרים; 

(10) שינויים בעבודות פיתוח בחצר הבנין, ככל שהם נוגעים לגבהים, למיקום שבילים, לרחבות, לחמרי גמר, גינון וכיוצא באלה;

(11) תוספת במספר המדרגות או גריעה ממנו, שינוי בצורתן או במידותיהן, בכבשים או במעקים ובלבד ששינויים אלה לא יפחיתו את אפשרויות השימוש, בידי נכים, באותם חלקי הבנין שמיתקנים כאמור נועדו לשרת."

את הבקשה יש להגיש יחד עם מכתב המפרט את השינויים המבוקשים ומנמק את נחיצותם. מהנדס הועדה נדרש על פי חוק להעביר החלטה תוך 21 יום מיום הגשת הבקשה. 

חשוב לזכור כי מהנדס הועדה לא מחוייב לאשר את הבקשה לשינויים, גם אם היא עומדת בכל התנאים הקבועים בתקנות. לכן, במידה ושוקלים להגיש בקשה להיתר שינויים בסמכות מהנדס, יש לבדוק קודם כל את ההיתכנות שלה מול הגורמים הרלוונטיים בועדה (בודק.ת / מנהל.ת מחלקת רישוי / מהנדס.ת הועדה). 

    • אישור כיבוי אש 

זהו האישור המורכב ביותר, שכן מדובר במערכות רבות שמותקנות גם בשטחים הפרטיים (דירות/משרדים/חנויות) וגם בשטחים הציבוריים של המבנה. כל המערכות צריכות להיות מותקנות בהתאמה מוחלטת לתוכניות כיבוי האש שאושרו בעת קבלת היתר הבנייה. במידה ובשלב ההיתר לא פורטו חלוקות פנים של המבנה, לצורך קבלת אישור כיבוי לאכלוס, יש להגיש לכיבוי תוכנית המפרטת את חלוקות הפנים וסידורי הבטיחות. שירותי הכבאות מוודאים כי המערכות בשטח מספקות ומכסות את כלל התרחישים האפשריים לשריפה בבניין.

    • אישורים מגורמים רגולטוריים שונים

מדובר באישורים של גורמים כמו חברת הגז, תאגיד המים, חברת חשמל וכיו"ב, אשר בודקים ומאשרים כי המערכות השונות של המבנה שמישות,  תקינות ועומדות בתקנים. כמו כן, אם גורמים אלו נתנו את אישורם להיתר הבניה בתנאים מסוימים, הם מוודאים שכל התנאים מולאו בשלב הביצוע.

    • אישורי מעבדה מוסמכת

כחלק מתקן הבניה יש לבצע בדיקות (ע"י מעבדה מוסמכת) של חלקים ומערכות במבנה כגון: בדיקות בטונים, מערכות אינסטלציה מערכות בטיחות ועוד. 

את הבדיקות יש לבצע במהלך הבניה וגם לאחר השלמתה. במסגרת קבלת אישור אכלוס, יש להגיש ריכוז של כל הבדיקות הנדרשות.

חשוב להקפיד על ביצוע כל הבדיקות במהלך תהליך הבניה. השלמת בדיקות לאחר שהבניה הסתיימה תוביל לעיכובים מיותרים באכלוס המבנה. על מנת להימנע מהצורך להשלים בדיקות לקבלת אישור אכלוס, דבר שעלול לעכב שלא לצורך את השלמת ההליך.

    • אישורים מגורמי מקצוע מלווים

אלו אישורים של בעלי מקצוע שמונו ע"י בעל ההיתר לפני תחילת ביצוע עבודות הבניה כגון: 

– מהנדס אחראי לביצוע השלד

– הצהרת האדריכל

– הצהרת אחראי לביצוע 

    • התחייבויות קנייניות

לעיתים קרובות אחד התנאים בהיתר הבניה הינו השלמת פעולות קנייניות כגון רישום  תצ"ר, רישום זיקות הנאה וכיו"ב כתנאי למתן אישור אכלוס. אלו תהליכים שמובילים עורכי דין  המלווים את הפרויקט וכרוכים בהתנהלות קניינית – בירוקרטית מול מספר רשויות כגון טאבו, רשות מקרקעי ישראל ועוד. מכיוון שמדובר בתהליכים ממושכים חשוב להתחיל בהם מיד עם השלמת היתר הבניה ובמקביל לביצוע. 

3. קבלת אישור אכלוס – לאחר השלמת כל הדרישות מנפיקה הרשות אישור אכלוס וניתן לאכלס את המבנה.

 

לסיכום

אישור אכלוס הוא נקודת החיבור בין שלושה אלמנטים קריטיים בפרויקט נדל"ני והם:

 רישוי >>> תכנון אדריכלי >>> ביצוע

מרבית העיכובים בקבלת אישור אכלוס נגרמים כתוצאה מפערים בין מה שאושר בהיתר לבין מה שבוצע בשטח. לכן, על מנת לאכלס את הבניין כמה שיותר קרוב למועד השלמת הבניה, צריך לוודא שכל שינוי ברמת התכנון האדריכלי ו/או הביצוע יגובה בהליכי רישוי מתאימים ובתיאומים מול הרשות והגורמים המאשרים. 

מלבד זאת, חשוב לתזמן טיפול בנושאים קנייניים (תצ"ר, רישומים וכיו"ב) שעלולים להימשך מספר חודשים כך שיסתיימו לפני גמר הבניה, ובכך למנוע מצב בו הבניין מוכן כל האישורים התקבלו אבל לא ניתן לאכלס אותו. 

כמו כל תהליך והליך בירוקרטי, קיצור לוחות זמנים מתאפשר ע"י בניית אסטרטגיה מתאימה, ניהול נכון ומקצועי ותיאום מול כל בעלי עניין בפרויקט.