7 סיבות למה צריך אסטרטגיית רישוי

תב"ע? היתר? טופס 4? רישיון עסק? חשבתם פעם מהו ההליך המתאים ביותר למימוש הפרויקט הנדל"ני שלכם?

על פניו אין בעצם שאלה:

אם  רוצים להגדיל זכויות – נלך להליך תב"עי.

אם רוצים לבנות/ לשנות בינוי / לשנות שימוש – יש צורך בהיתר או בהליך של פטור.

בכדי לפתוח עסק טוען רישוי – יש צורך בפתיחת בקשה לרישיון עסק.

הניסיון שלנו מראה שעל מנת להגיע לתוצאה הרצויה, ברוב המקרים נדרש שילוב של הליכים, ובמקרים מסוימים ניתן אף לקבל אישור כתוב של הרשות שלא במסגרת הליך. לכן אנו ממליצים לבנות אסטרטגיית רישוי מתואמת.

אסטרטגיית רישוי היא תוכנית פעולה לכלל הליכי הרישוי בפרויקט ביחס לתכנון ולמטרות שלו. האסטרטגיה קובעת מטרות, טווחי זמן ואת עקרונות הפעולה להשגתן. כל זאת, בהתאם למטרות היזמיות והאדריכליות של הפרויקט. 

איך בונים אסטרטגיית רישוי?

  • שלב ראשון – הגדרת מטרות

הצעד הראשון הוא תמיד הגדרת המטרות בפרויקט, כגון מיקסום זכויות בניה, השבחה של נכס, עמידה בלוחות זמנים קצרים במיוחד, הגנה מהתראות/הליכים משפטיים, הקמת פרויקט חדשני, ועוד… חשוב להבין שלכל מטרה יש אילוצים, למשל, אם רוצים למקסם את זכויות הבניה במסגרת היתר בניה, ייתכן וההליכים יימשכו יותר זמן ויהיו פחות ודאיים, מכיוון שידרשו הליכים ותיאומים רבים מול הרשות. מצד שני, אם רוצים להוציא היתר בניה ולעמוד בלוחות זמנים קצרים במיוחד (מסיבות כאלו ואחרות), ייתכן ונצטרך להתפשר על נושאים כמו זכויות בניה ולהסכים לדרישות של הרשות שבמקרים אחרים היינו לוקחים את הזמן ומנסים לבטל אותן.

  • שלב שני – התאמת ההליך 

לאחר שהגדרנו את מטרת או מטרות הפרויקט בוחנים איזה הליכים יתאימו להשגת המטרה בצורה היעילה ביותר ובזמן הקצר ביותר. לדוגמא: לצורך עמידה בלוחות זמנים קצרים במיוחד ייתכן וכדאי "לפרק" את הפרויקט למספר היתרי בניה שניתן לנהל במקביל כך שברגע שמקבלים היתר אחד ניתן להתחיל לבצע תוך כדי השלמת ההיתר שבא אחריו – מה שמאפשר את המשכיות הביצוע. דוגמא היא ניהול של תב"ע להגדלת זכויות במקביל להיתר שמאשר בניה בהתאם לתב"ע החלה.

  • שלב שלישי – תיאום מול הרשות

הצלחת יישום האסטרטגיה מותנית בתיאום והסכמה של הרשות ושל הגורמים המאשרים הרלוונטיים לפרויקט. לצורך כך יש לפנות לרשות בשקיפות מלאה ולהציג את הצרכים ואת אסטרטגיית הרישוי. כמו כל מהלך שמנהלים מול הרשות יש לתעד כל מה שתואם וסוכם מול הרשות / הגורם המאשר. חשוב לציין כי תהליכי התיאום מול הרשות והגורמים המאשרים הם תהליכים מתמשכים ועם התקדמות הפרויקט עולים אתגרים וסוגיות שיש לבחון וכמובן לתאם מול הגוף הרלוונטי.

לאחר שתיאמנו את אסטרטגיית הרישוי יש להגדיר אבני דרך בפרויקט, פעולות קצרות טווח ולו"ז מחייב. כל זאת בתיאום מלא ושיתוף פעולה של כל בעלי העניין בפרויקט.

.jpg

אז…למה צריך אסטרטגיית רישוי?

1. הגדלת הוודאות בפרויקט

אחד האתגרים העיקריים בפרויקט בכל פרויקט נדל"ני הוא ההתמודדות עם חוסר הוודאות המובנה בטיפול בהליכי הרישוי, בעיקר מהסיבה שהבירוקרטיה בישראל בכל הנוגע לאישור תב"ע, היתר בניה וכד' אינה ודאית. קשה מאוד לקבל ודאות לגבי זכויות בניה, לוחות זמנים, וכיו"ב במצב בו הנחיות מרחביות סותרות את הנחיות התב"ע, היתרי בניה יוצאים שלא על פי תוכנית, שלא לדבר על הליכים לא סטטוטוריים שכל ועדה קובעת לעצמה. 

בניית אסטרטגיית רישוי מייצרת מתווה מתואם הכולל את כל הליכי הרישוי, לרבות לוחות זמנים לטווח קצר וארוך. כך הוודאות בפרויקט גדלה, היזם חוסך בעלויות מיותרות, יכול להיערך לחלקים האחרים בפרויקט ולקבל מענה לחלק מהשאלות והדילמות העולות במהלך הפרויקט. 

2.  קיצור של לוחות זמנים

כחלק מאסטרטגיית הרישוי קובעים מהו ההליך הנכון וכיצד יש לממש אותו. מגדירים לוחות זמנים מחייבים ודואגים ליצור מחויבות של כל בעלי העניין בפרויקט.  החלטות אלו מונעות הליכים ותהליכים מיותרים ומקצרות את הזמן שלוקח לרשות את הפרויקט בכ- 30%.

3. ייעול התהליך 

כל הליך רישוי משפיע משמעותית על הפרויקט מבחינת זמן, כסף ומשאבים שיש להשקיע כדי להשלים אותו. בניית אסטרטגיית רישוי מאפשרת לייתר הליכי רישוי שאינם נחוצים. לדוגמא, ייתכן מצב שבו לאחר הגדרת מטרות הפרויקט, מיפוי, ניתוח והבנת המצב התכנוני ימצא בסיס לייתור הוצאת היתר או לתאום של הסדרה בהליך של היתר במקום בהליך של תב"ע. כך, נחסכים זמן כסף והשקעה של משאבים. 

4. הפחתת עלויות הפרויקט

ע"י קיצור לוחות זמנים, ייעול התהליך והגדרת ההליך המתאים אסטרטגיית רישוי מפחיתה בלמעלה מ-10% את עלויות הרישוי בפרויקט

5. מניעת שינויים מהותיים בתכנון

יותר מפעם אחת נתקלנו במצב בו פרויקט נמצא בשלבי תכנון מתקדמים אולם, מסיבות אלו ואחרות, לא ניתן לאשר את מה שתוכנן למשל בשל אי התאמה להנחיות / מדיניות הרשות. מצב נוסף שנתקלנו בו הוא בחירה בהליך הלא מדוייק, שגרמה לקבלת החלטות תכנוניות שלא שמשרתות את המטרות של הפרויקט. כאשר בונים אסטרטגיית רישוי מונעים מצב בו מתכננים משהו שלא ניתן לאשר.

6.  יצירת אינטגרציה בין מטרות היזם, התכנון והרישוי

פרויקט יזמי מורכב מאינספור מטרות, אילוצים וסדרי עדיפויות. הליכי הרישוי נועדו בכדי לקבל את האישור למימוש כל אלו. אסטרטגיית רישוי מאפשרת לגשת לניהול ההליכים מפרספקטיבה רחבה ככל האפשר ולממש עד כמה שניתן את המטרות היזמיות והאדריכליות, תוך לקיחה בחשבון של האתגרים הסטטוטוריים וקביעה של סדרי פעולות ובניה של תהליכים.

7.   מיצוי האפשרויות הסטטוטוריות

בניה של אסטרטגיה נכונה מייצרת מצב שבו מגיעים למיצוי מקסימלי של האפשרויות התכנוניות שהתב"ע מאפשרת בזמן הקצר ביותר ובאופן היעיל ביותר.  

לסיכום, ניהול הליכי רישוי דורש ראיה רחבה והבנה של הפרטים, תכנון לטווח קצר ולטווח ארוך ויצירת מחויבות של כל בעלי העניין ללוחות הזמנים. כמו בכל תחום, נדרשת מומחיות והתמקצעות על מנת לנהל את הרישוי בפרויקט באופן מיטבי. אולם, בשונה מהתכנון האדריכלי, ניהול הפרויקט מבחינת הביצוע או ביצוע הפרויקט, במה שנוגע לאישור תב"ע, קבלת היתר או תעודת גמר – רמת אי הוודאות היא הגבוהה ביותר. לכן, אנו ממליצים לבנות אסטרטגיה כוללת לקידום הליכי הרישוי ובכך לנהל את התהליך באופן הקצר, היעיל המיטבי ביותר.

כותבת הכתבה היא הילה גולדנברג, מנהלת פרויקטים בכירה ב״נתיבי הקמה״.