רישוי דיפרנציאלי: הדרך הנכונה לרישוי בניה במבנה קיים

ההליך המורכב ביותר בתחום הסטטוטוריקה ורישוי הבניה הוא בקשה להיתר בניה לנכס קיים. הצורך להגיש בקשה להיתר בניה למבנה קיים עולה כאשר:

  • רוצים להוסיף או לגרוע שטחים בנכס – נדרש היתר לתוספת בניה, היתר להריסה.
  • רוצים לבצע שינויים בנכס – נדרש היתר לשינויים בחזית, חלוקה שונה, שינויים קונסטרוקטיבים ועוד.
  • רוצים לשנות את השימוש בנכס – נדרש היתר לשימוש חורג מתב"ע או מהיתר.

היתרים מסוג זה יכולים לקחת שנים ולעיתים לא ניתן לקבל היתר לעבודות המבוקשות.

הסיבות לכך הינן:

  • לפי חוק תכנון ובניה הליכי הרישוי מבוססים על עקרון one size fits all במקום על עקרון custom made.
  • בקשה להיתר למבנה קיים כרוכה בהתאמה של תשתיות שנבנו לפני עשרות שנים לתקנים החלים על מבנים חדשים.
  • גורמים מאשרים רואים בבקשה להיתר "הזדמנות" להציב דרישות שלא בהכרח קשורות למהות הבקשה.

לדוגמא:

פיצול נכס מסחרי לשתי יחידות דורש הוצאת היתר בניה. עבודות הבניה הנדרשות לפיצול הנכס הינן בניית מחיצה פנימית והוספת כניסה בחזית. הבקשה להיתר בניה תוגש במסלול רישוי מלא לרבות הגשת בקשה למידע, הגשת תכנית מדידה ומילוי של יותר מ 10 תנאים תכנוניים להיתר כמו קבלת אישור כיבוי, אישור משרד הבריאות, אישור תאגיד המים ועוד. קבלת אישור של כל אחד מהגורמים הללו מצריכה:

1. הכנת תוכנית ע"י בעל מקצוע.
2. ביצוע שינויים מבניים נוספים במבנה הקיים.
3. התקנת מערכות חדשות במבנה על פי ההנחיות בזמן הגשת ההיתר, למשל התקנת מדרגות חירום.

כך עבודה פשוטה יחסית יכולה להפוך לפרויקט הנדסי מורכב שהשלמתו תדרוש השקעת משאבים רבים שלא בטוח שהם הכרחיים.

ביצוע שינויים במבנים קיימים, הוא צורך אמיתי על מנת שנוכל להמשיך ולהשתמש בהם לאורך שנים. לצערנו הליכי רישוי הבניה בארץ לא נותנים מענה מספק לצורך ומקשים מאוד על בעלי נכסים שרוצים לבצע שינויים נחוצים בנכס שבבעלותם. למועצה הארצית יש את הכלים הדרושים לבצע קסטומיזציה של הליכי הרישוי כפי שנעשה לאחרונה בעניין הוצאת היתרים לתוספת ממ"דים ולהפוך את הליכי הרישוי לדיפרנציאלים.

רישוי דיפרנציאלי ייצור מספר נוסף של הליכי רישוי בהתאם לסוג עבודת הבניה שמבצעים.  כך, היתר לשינוי חזית יכול להתבצע במסגרת פטור או הליך מצומצם שבו לא נדרש תיק מידע וההיתר מתקבל על סמך הצהרה / חוו"ד של יועצים.

עד אז, על מנת לייעל ולקצר מועדים של קבלת היתר לשינוי במבנה קיים אנו ממליצים:

  • לערוך בדיקה תכנונית מקצועית, מעמיקה ומקיפה של:
    תוכניות חלות (מבחינת זכויות בניה ושימושים).
    תוכניות בתהליך (מבחינת  פרסום 77 78 ומגבלות אחרות).
    היתרי בניה שיצאו בעבר.
    טופס 4 ותעודת גמר.
    הנחיות מרחביות ומסמכי מדיניות.
  • לבצע תיאום מוקדם ברשות המקומית לצורך קבלת מענה מדויק ורלוונטי לעבודה שרוצים לבצע חשוב לנהוג בשקיפות מלאה. במקרים רבים בידי הרשות כלים לאשר ביצוע עבודות שלא במסגרת הליך רישוי מלא.
  • לבצע תיאום מוקדם עם גורמי הרישוי (כיבוי אש משרד הבריאות וכד'). לעיתים למרות דרישת הועדה לקבלת אישור ברגע שנסביר מה מהות העבודה המבוקשת נקבל אישור במקום או בכפוף למילוי מינימלי של תנאים.
  • לתעד כל תיאום שנעשה עם הרשויות וגורמי הרישוי ולפעול על פי מה שסוכם.

הבירוקרטיה הישראלית מציבה לא מעט אתגרים. ניהול הליכי רישוי הוא תחום שדורש ניסיון, התמחות ומומחיות כל שכן כאשר מדובר בהליכים שדורשים התערבות במבנים קיימים, הליכים שדורשים מידה לא מבוטלת של יצירתיות. לכן, על מנת לייעל את התהליך, לקצר את לוחות הזמנים ולקבל את היתר הבניה הדרוש מומלץ שבעלי מקצוע יקחו על עצמם את ניהול התהליך.