רישיון עסק – איך מטפלים בקבלת אישור הנדסה?

רישיון עסק, איך מטפלים בקבלת רישיון אישור הנדסה? כחלק מהגשת הבקשה לרישיון עסק, על בעל העסק להגיש, בין היתר, תכנית אדריכלית של העסק והשימושים השונים שלו, שתואמת את הקיים בשטח. לפי דוח משרד הפנים, 38,901 עסקים טעוני רישוי פועלים ללא רישיון עסק, 33% מהם בגלל אי קבלת אישור הנדסה!

הקושי לקבל את אישור מח׳ ההנדסה נובע מאי התאמה בין תוכנית העסק לבינוי ו/או לשימוש שנקבעו בהיתר הבניה, בתב״ע או בשניהם. נושא אי ההתאמה עולה הן בהגשת בקשה חדשה לרישיון עסק והן כאשר מגיע מועד חידוש הרישיון.

בשונה מהליכי רישוי אחרים, קבלת רישיון העסק מותנית בביצוע כל הדרישות של הגורמים השונים, לרבות אגף ההנדסה. לכן, במידה וקיימת אי התאמה בין מה שאושר בהיתרי הבניה לקיים בשטח, יש להסדיר זאת לצורך קבלת הרישיון. במילים אחרות: חריגות בניה ושימוש מונעות ממרבית בעלי העסקים להשלים את הדרישות ולהפעיל את העסק שלהם ברישיון, כחוק.

חריגת בניה וחריגת שימוש מהיתר

כידוע, היתר הבניה קובע את הבינוי של הנכס. סעיף 145 לחוק תכנון ובניה קובע מהם השינויים בנכס שדורשים קבלת היתר בניה. מרבית העסקים נפתחים במבנים קיימים, בהם בוצעו שינויים שלעיתים נראים מינוריים ושאינם טעונים היתר, אך לא כך הוא הדבר. לעיתים, למרות שאין חריגות בניה בעסק עצמו, במידה וקיימת חריגה בחלק אחר של המבנה – מח׳ ההנדסה לא תוציא אישור. כמו כן, ייתכן ומילוי דרישות של גורמים מאשרים אחרים כמו כיבוי או משרד הבריאות ידרשו ביצוע של עבודות טעונות היתר במבנה העסק.

בנוסף לכל זאת, יש לקחת בחשבון את נושא השימוש. היתר בניה קובע גם את השימוש שניתן לעשות בנכס והעסק צריך להיות תואם לשימוש שקבע היתר הבניה. למשל, אם היתר הבניה יצא לסופרמרקט, קרוב לוודאי שבקשה לרישיון עסק למסעדה תדרוש הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר. כבר נתקלנו במקרים בהם מחלקת ההנדסה הסכימה להגמיש ולהרחיב את הגדרת השימוש שנקבע בהיתר, למשל לאשר רישיון עסק לחנות במקרה בו בהיתר הבניה אושר שימוש בנק. אולם, הדבר תלוי בלא מעט משתנים כמו: צביון האיזור בו נמצא העסק, מדיניות כללית של הרשות המקומית לגבי סוגי עסקים מסוימים ועוד שיקולים כאלו ואחרים.
כמו כן, אם יצא רישיון לעסק על סמך קיומו של היתר לשימוש חורג וההיתר בוטל, מסיבות כאלו ואחרות, הרישיון יבוטל גם הוא.

עד היום, במידה ונתגלתה חריגת בניה או חריגת שימוש במבנה, ברב המקרים לא ניתן היה לקבל את אישור מחלקת ההנדסה לרישיון אלא שהסדירו את החריגה בהליך של היתר בניה ו/או היתר לשינוי שימוש / שימוש חורג מהיתר, מה שמנע מבעלי עסקים רבים לקבל רישיון עסק. לכן, במסגרת הרפורמה ברישוי עסקים ניתן לתת אישור הנדסה גם כאשר בוצעו חריגות בניה ו/או שימוש. זאת במידה ואין בהן ״ פגיעה מהותית בתכליות דיני התכנון והבנייה.״ פגיעה מהותית מוגדרת כ:

• מבנה שכולו ללא היתר / אישור אכלוס / תעודת גמר
• כאשר מתנהלים הליכי אכיפה כנגד העסק עצמו
• העסק מתנהל בניגוד לייעוד או התב״ע החלה, ללא היתר לשימוש חורג

בנוסף הוגדרו בתקנות פרמטרים לבחינת מידתיות החריגות:

• לשם הפעלת העסק בוצעו חריגות בניה בשטח שעולה על 15% משטח העסק.
• בבניין שבו נמצא העסק, יש חריגות בניה, בשטח של יותר מ- 30% (גם אם אינן קשורות לעסק)*
• בעסק נעשתה חריגת בניה ו/או שימוש, בשטח שמעל 5%, עם השפעה מהותית על אופי המקרקעין + "מקרקעין מוגנים".

גם לגבי עבירות שימוש הוגדרו מספר הקלות שמאפשרות מתן אישור / אישור זמני להפעיל את העסק:

• אם ניתן בעבר שימוש חורג לעסק מסוג דומה לזה שעבורו הוגש הבקשה ועברה פחות משנה ממועד פקיעת השימוש החורג.
• הוגשה בקשה לשימוש חורג שתאפשר את פעילות העסק
• התקבלה חוו״ד ממהנדס הוועדה כי אין מניעה לאשר שימוש חורג לעסק

*כלל זה לא יחול אם בעסק עצמו אין חריגות בניה והחריגות אינן בבעלות ו/או בשליטת בעל העסק.

חשוב לדעת:

1. מתן אישור לרישיון כאשר קיימות חריגות בניה נתון לשיקול דעתה ולמדיניות הרשות המקומית.
2. מתן אישור לרישיון עסק לא ימנע מהרשות לנקוט בהליכים במידה וקיימת חריגת בניה ו/או שימוש.

אי התאמה לתכנית

מדובר במקרים נדירים יותר בהם בית העסק פועל או עומד לפעול במבנה שאינו תואם את ייעודי הקרקע ו/או השימושים שהגדירה התב״ע החלה על הנכס. למשל גן ילדים שפועל בבית מגורים.
במקרים אלו הדרך להסדיר את שימוש העסק יכולה להיות באמצעות הגשת בקשה לשימוש חורג או ע״י שינוי תב״ע. שני הליכים שאינם ודאיים ודורשים השקעה רבה של משאבים.
היתר לשימוש חורג מתב״ע ניתן לזמן קצוב בד״כ 5 או 10 שנים לפי שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה. המטרה במתן היתר לשימוש חורג היא לאפשר לשנות את התב״ע תוך שימוש בנכס.

גם כאן הרפורמה קבעה מספר הקלות שמאפשרות לוועדה לתת אישור לרישיון עסק במקביל להשלמת הליכי הרישוי הנדרשים לצורך הסדרת השימוש.

על מנת למנוע עיכובים מיותרים כתוצאה מחוסר התאמה להיתרי הבניה מבחינת בינוי ו/או שימוש אנו ממליצים:

• לפני שמחליטים על מיקום העסק לערוך בדיקת היתכנות מקיפה של תב״עות חלות, היתרי הבניה ורישיונות עסק קודמים שיצאו לנכס ולוודא כי הקיים בשטח תואם את השינוי והשימוש שאושרו.
• במידה ומגלים פערים בין מה שאושר לקיים בשטח, מומלץ להגיע ולתאם מול מח׳ ההנדסה מה נדרש על מנת לקבל את אישורם.
• להתעמק בחוק וצו רישוי עסקים וללמוד את המקרים בהם למרות שקיימות חריגות בניה ניתן בכל זאת לקבל את אישור מחלקת ההנדסה.

רישיון עסק – איך מטפלים בקבלת אישור הנדסה? לסיכום. על מנת לנהל עסק מצליח על בעלי עסקים להבין לעומק את התחום בו הם עוסקים, לנהל נכון את הסיכונים ולנצל היטב הזדמנויות. חלק מהידע הזה כולל את הפן הרגולטורי והבירוקרטי שרלוונטי לקבלת רישיון וניהול העסק לפי תנאי הרישיון.