חריגות בניה – לא לזלזל ולא להזניח!
זיהיתם חריגה? מה צריך לעשות:
כיום ישנה עליה במודעות לגבי נושא חריגות בניה.
אם בשל אכיפה מוגברת, אם בשל רצון הארגון לעבוד מסודר, לא להחשף לאיומים ואם כדי לאפשר לעסקים לעבוד ללא הפרעה.
בישראל כמעט בכל מקום ישנה חריגת בניה. בשל בניה היסטורית, כתוצאה משינויים תוך כדי שימוש או סתם ללא שום סיבה.
זה קורה במגורים, במשרדים, תעשיה ומסחר. כולם חורגים.
לחריגת בניה עשויות להיות המון משמעויות כלפי החברה – מזניחות ביותר ועד לבעלות משמעויות כספיות ומשפטיות שעשויות לסכן את עתיד החברה ואף להביא לעונשים אישיים.
לכן, כלל ראשון, אסור לזלזל בחריגת בניה ולהשאירה ללא טיפול.
מוכרחים קודם כל להבין את כל המשמעויות והאיומים שטומנת חריגת הבניה ואז כיצד מתמודדים איתה בצורה האופטימלית.
אנחנו בנתיבי הקמה ממליצים שאם זיהיתם חריגת בניה או קיבלתם התראה כלשהי / זימון לשימוע או חקירה, יש לקבוע אסטרטגיית פעולה לאחר בחינה מקיפה של כל המשמעויות והסיכונים, והיא מכוונת להשגת המטרות הרצויות לאור המידע הזה בזמן הקצר ביותר ובעלויות הנמוכות ביותר.
השלב הראשון וההכרחי בתהליך הטיפול בחריגה - סריקה ומיפוי
כדי לטפל בחריגת הבניה בצורה האופטימלית שתביא לסיום העניין בזמן הקצר ביותר וללא ריקושטים (בעיות ומגבלות שצצות תוך כדי תהליך ואף לאחריו), יש לסרוק כל מידע רלוונטי שיכול להשפיע על הנכס, השימוש בו וההשלכות אשר עשויות להיות על החברה או צד שלישי כלשהו.
להלן 7 התחומים העיקריים שיש למפות כדי להגיע לאסטרטגיה הטובה ביותר לטיפול בבעיה:
קניין
בדיקת הקניין היא לא רק הבעלות על הנכס אלא גם האם יש צורך בפעולת מקרקעין (הפקעה/ תכנית צרכי רישום וכו').
רישוי וסטטוטוריקה
הבנה של כל התב"עות, תכניות והיתרים שחלים על המקום והתאמתם למצב בפועל.
לצורך כך יש לסרוק את כל התב"עות, כל ההיתרים, כל המסמכים הרלוונטיים.
המצב העסקי של הפרוייקט
אם יש תהליך עסקי או התחייבות עסקית שיש לקחת בחשבון – האם הנכס לקראת מכירה/ השכרה/ מחוייבות ללוחות זמנים/ חסכון במס בהתאם לחוזה/ התחייבות לצד שלישי בהתאם לחוזה וכד'.
מצב משפטי
האם החברה בפשיטת רגל / האם קיבלתם התראה או זימון לבית משפט/ איום לסגירת הנכס/ צו הריסה וכד'.
מצב תפעולי
מה קורה בפועל בשטח בזמן הבניה ובזמן האישור.
לדוג' – האם אמורים להעביר דיירים לבנייין אחר או לבנות בזמן שיש דיירים בבניין, בניית מפעל תוך כדי שהוא עובד וכד'.
איך אתם מתכוונים לתפעל את הנכס בזמן הבניה/ תהליך קבלת האישור.
תנאים מיוחדים
האם יש עוד תנאים מיוחדים מעבר לתחומים הקודמים שציונו? יש לדעת על כך ויתכן שתידרש היערכות מיוחדת.
למשל – שימור של דברים מסויימים, דרישות מיוחדות של כיבוי אש, דרישות מיוחדות של הרשויות, הגנה על הטבע וכד'.
מבנה ארגוני
מה המבנה הארגוני בחברה.
למי מדווחים, מי אנשי המקצוע בחברה מולם יש לתאם דברים, מי מוסמך לחתום, וכד'.
אנו דואגים לקבל את החומרים הנדרשים ולדבר עם מי שצריך כדי לקבל את התמונה המלאה ולבנות אסטרטגיית פעולה אופטימלית התואמת את מטרותיכם והאילוצים השונים.
חשוב לדעת
במקרה של התראות / זימונים /חקירות
- לא מדובר בהליך משפטי אלא בהליך תכנוני.
- התייצבות אינה חובה, זו זכות להציג גרסה ויש לשקול אם להציג אותה.
- החקירה מתבצעת ע"י מח' הפיקוח של הועדה ולא ניתן להיות מיוצגים ע"י עורכי דין.
- ניתן בהחלט לשמור על ההליך במישור התכנוני ולמנוע ממנו להפוך להליך משפטי.
- חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הרישוי בכדי להתנהל נכון.
במקרה של הסדרת חריגות
- אי התאמות להיתרים יכולות להיות בבינוי (תוספת שטח, סגירת פיר, הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי ללא בינוי פיזי) או בשימוש (שימוש שלא לפי מה שכתוב בהיתרי הבניה).
- אי התאמות ניתן להסדיר בהליכי רישוי מלאים / מקוצרים / פטורים – בהתאם למצב התכנון הרישוי הרלוונטי לכל סיטואציה.
- התערבות (תוספת, שינוי שימוש וכיו״ב) במבנה קיים זו אחת הפעולות המורכבות מבחינת רישוי – חשוב שההליך ינוהל ע״י בעל מקצוע מנוסה ומיומן.
במקרה של עיכוב בקבלת אישור מהרשות
חשוב להבין לעומק את ההליך/ההליכים הנדרשים להשגת התוצאה. בהרבה מקרים אישור לטופס 4 מכיל הליכים קניינים (תצר) הליכי רישוי נוספים (היתר שינויים) הכרוכים בהשקעה לא קטנה של זמן ומשאבים.
השירות שלנו
- טיפול בחריגות בניה מתחיל במיפוי וניתוח נתוני הסטטוטוריקה והרישוי לרבות כל אישור, תיאום או מסמך שנמסר או התקבל מהרשות (תעודות גמר, דו"חות פיקוח וכיו"ב).
- תיאום סיור בשטח לצורך השוואה בין המצב הקיים למסמכים שמיפינו וניתחנו.
- גיבוש אסטרטגיית פעולה הכוללת את סוג ומספר ההליכים ואת העיתוי הנכון של הטיפול בהם.
- תיאום האסטרטגיה עם הרשות תוך שימת לב לרגישות שבאישור בדיעבד של בינוי ו/או שימוש.
למה אנחנו
ניסיון:
אנו מנהלים הליכי סטוטוטוריקה ורישוי מאז שנת 2004 לחברות המובילות במשק. הצוות המקצועי מורכב ממתכננים בעלי ניסיון מומחיות רבת שנים בניהול כל הליכי הרישוי לרבות טיפול וקבלת רישיונות עסק לתחנות דלק מפעלי מזון ומרכזי מבקרים.
גישה:
אנו מאמינים בגישה מתודולוגית ומובנית לניהול הליכי הרישוי תוך התמקדות בבניית תהליכים נכונים, מעורבות ושליטה בפרטים הקטנים ובתוצאות לטווח קצר תוך תשומת לב והצבת מטרות ארוכות טווח.
עוד:
+ צוות מקצועי של מתכננים מנוסים ומיומנים המתמחים בניהול הליכי רישוי.
+ חשיבה אסטרטגית – בניית אסטרטגייה לניהול הרישוי תוך 7 ימים.
+ עבודה בפריסה ארצית.
