קיצור זמנים בהליכי רישוי מהווה חיסכון משמעותי בעלויות הפרויקט: כיצד מקצרים את התהליך ללא קיצורי דרך?
במציאות החדשה שנוצרה בעקבות סדרה של העלאות ריבית דרמטיות, המשמעות של הזמן הפכה לעלויות שיזמים מרגישים בכיס. הזמנים בהם הכסף לא עלה כסף הסתיימו.
כעת, עם רכישת קרקע לבניה וסגירת מסגרת למימון הפרויקט, העלויות לעתים הן כה גבוהות, שפרויקטים מסוימים הופכים למשתלמים הרבה פחות. זה בא לידי הביטוי גם בנתונים על התחלות הבניה החדשות, וגם בקצב קבלת ההיתרים שלעיתים יכולים לקחת בין 3 ל-4 שנים. מה גם שעקב העלויות הגבוהות של החזרי המשכנתה, המכירות בתקופה האחרונה ירדו באופן ניכר.
כידוע, היום מרבית הזמן להקמת פרויקט חדש מוקדש להליך קבלת אישורים לבניה – גם בשינוי תב״ע, אם נדרש, וגם בקבלת היתר. כמו כן, לעיתים גם קבלת המימון מותנית בהיתר הבניה. בסביבה כזאת, הזמן משחק תפקיד משמעותי בהוזלת העלויות.
עם זאת, הבירוקרטיה בענף הבניה בישראל היא נושא ידוע וגם רגיש – העומסים, הרגולציה שלעיתים מקשה ואף מיותרת, יחד עם האתגרים שעומדים בפני היזמים, הופכים את ההליכים לארוכים במיוחד וגם מסורבלים.
אז איך חוסכים זמן בהליך קבלת ההיתר?
• היכרות מעמיקה של התכניות (תב״ע) והתקנות: למידה של התכניות החלות על המקום ועל האזור והבנת הרלוונטיות של הוראות התכנון, לעיתים מביאות רעיונות שמקצרים משמעותית את התהליך.
• בקשה תואמת-תכנית: אם הבקשה להיתר בניה תואמת-תכנית, הטיפול בה יהיה משמעותית קצר יותר – רשות רישוי, ללא פרסום, ללא התנגדויות וכו'. חשוב להימנע כמה שניתן משימושים חורגים ומהקלות שהחוק עדיין מאפשר לבקש.
• ניהול יעיל של הצוות בשלב הרישוי: המון זמן מתבזבז בניהול הצוות. חייבים לקבוע כללים של שקיפות, זמינות, מעקבים וגם עדכונים יזומים תוך כדי התכנון וכמובן תיאום עם הרשויות. זה דורש משאבים אחרים יחסית למה שהיה בעבר, אך החיסכון בזמן שניתן לייצר משתלם במיוחד, חייבים לראות שכל הקצוות סגורים בזמן אמת.
• והכי חשוב – שינוי גישה מול הרשויות: מי שבא להילחם עם הרשות יקבל מלחמה, מי שבא להתווכח – יקבל ויכוח. תגיעו לתאם, לשתף, להקשיב. זה בכלל לא אומר שתעשו כל מה שאומרים לכם, אך תהפכו את השיח והתקשורת לתהליך שנותן מקום לכל בעלי העניין, תקשיבו, תכבדו את הדרישות המהותיות של הרשות ותבואו עם רעיונות לטובת התושב.
הרשות, לרוב, לא תהיה נגד, אבל היא תשאף שהכל יעבוד בהיתר ובהתאם לאישורים. כל עוד זה לא קורה, הפרויקט יתקדם לאט. ברגע שיהיו WIN ליזם, WINלתושב ו- WIN לרשות, הפרויקט יתקדם בקצב מהיר יותר, וכולם ירוויחו. זה נכון תמיד, וביתר שאת בסביבה של ריביות גבוהות.
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה