היתרי בניה – כיצד ליצור ודאות בעולם של אי ודאות

א. הגדרת מטרות אילוצים וסדרי עדיפויות בפרויקט – חשוב להבין מה המטרה העיקרית של הפרויקט: מיקסום מירבי של זכויות הבניה, קבלת היתר כמה שיותר מהר, הגנה משפטית וכיו"ב.

ב. מיפוי וניתוח של מידע תכנון ורישוי – לפני שמתחילים חייבים להבין את ההקשר התכנוני מבחינת תוכניות ותב"עות החלות על המגרש, אילו תכניות נמצאות בתהליך ומה הסטטוס שלהן? האם התבצע פרסום סעיפים 77, 78 שמגביל הוצאת היתרי בניה וכיו"ב. חשוב גם לבדוק היתרי בניה קודמים, טופסי 4 ותעודת גמר, דו"חות פיקוח ועוד.

ג. בניית אסטרטגיה – שלב זה כולל הכנת מתווה לרישוי שלוקח בחשבון את מטרות הפרויקט והחומר התכנוני. בשלב זה נחליט כמה היתרי בניה ייצאו, אם מדובר בריבוי הליכים (מספר היתרים או אפילו קידום תב"ע במקביל להוצאת היתר) וכיצד מתזמנים אותם.

ד. תיאום עם הרשות – חשוב לתאם עם הרשויות כל מהלך בכדי להשפיע על ההליך, למנוע הליכים מיותרים ולקצר את לוחות הזמנים. ניתן להתחיל את התיאום כבר בשלב הגשת הבקשה לתיק מידע וכך גם להשפיע על תוכן התיק וכך גם בשלבים מתקדמים יותר של התהליך. חשוב לציין כי יש לתעד כל תיאום שנעשה ולפעול בשקיפות מלאה מול הרשות על מנת לקבל מענה מדויק.

ה. הגשת בקשה למידע – הפעולה הראשונה שיש לבצע לצורך הגשת בקשה להיתר היא הגשת בקשה לתיק מידע. לצורך כך יש להצטייד במסמכים הנדרשים כגון: מדידה עדכנית על פי נוהל רישוי זמין, צילומים של המגרש, הוכחת בעלות, תשלום אגרה וכיו״ב. כחלק מתיק המידע יש לפרט את מהות הבקשה להיתר. תיק המידע מפרט את כל האישורים והתנאים להוצאת היתר הבניה החל מקליטת הבקשה ועד להנפקתו לכן חשוב לדייק עד כמה שניתן בנוסח מהות הבקשה. נוסח מצומצם וכללי מידי יביא למידע שלא רלוונטי לעבודות שמעוניינים לבצע, נוסח מפורט מידי עלול לכלול תנאים והליכים מיותרים.

ו. הכנת תוכנית הבקשה ונספחים לאישור – יש לוודא כי כל מסמכי התכנון (תוכנית בקשה להיתר, נספחים וכיו״ב) תואמים את המידע שהתקבל מהרשות (תיק מידע, הנחיות מרחביות, מסמכי מדיניות וכיו״ב), הסיכומים התאומים וההנחיות שהתקבלו מהרשות.

ז. הגשת תוכנית וקבלת אישורי גורמים – לאחר הכנת כל המסמכים הנדרשים ניתן להגיש את תוכנית הבקשה להיתר לצורך קליטה, בדיקה ושיבוץ לדיון. במקביל ניתן להתחיל למלא תנאים הנדרשים לכל שלבי ההליך. בשלבים אלו חשוב לעקוב מול כל גורם שהמסמכים התקבלו, לנסות להבין מה הצפי לקבלת האישור ואם נדרשת פעולה מסויימת כגון פגישה עם המתכננים או כיו״ב על מנת לקבל אישור. בשלבים אלו חשוב לקיים תקשורת מקצועית רציפה עם הרשויות לעקוב ולבצע בקרה על התהליך.

לצורך הוצאת היתר בניה יש לתאם בין מספר רב של גורמים ולעבור מספר רב של שלבים. חוסר תיאום בין גורמים, ניהול לא נכון של ההליך מבחינת סדר הפעולות וזיהוי לא נכון של הנתיבים הקריטיים עלול לגרום לעיכובים מיותרים ובזבוז משאבים שלא לצורך.