ניהול תהליכי שינוי תב"ע – תכנון חושב רישוי

תב"ע – סוף מעשה במחשבה תחילה

השבחת נכסים, שינוי ייעודים ושימושים, הגדלת זכויות בניה כל אלו דורשים שינוי תב"ע בסמכות מקומית או מחוזית.
הליך תב"עי הוא הליך מורכב, לא ודאי, שדורש השקעת משאבים לא מבוטלים ולכן השאלה הראשונה שיש לשאול היא האם בכלל נדרש שינוי תב"ע?
במידה והחלטנו לצעוד בנתיב התב״עי, חשוב לבנות אסטרטגיה שתאפשר לנו לקדם ולאשר תב״ע שמימושה יענה על הצרכים הנדל״ניים שלנו.

הנה כמה שאלות שיש לבדוק ובדיקות שיש לבצע כבר בהתחלה:

א. הגדרת מטרות אילוצים וסדרי עדיפויות בפרויקט – לפני שמתחילים בהליך התב"עי חשוב להגדיר היטב את מטרת הפרויקט. האם מתכוונים לשינוי נקודתי למשל הגדלת זכויות ללא שינוי יעוד, או תוספת שימושים ללא נגיעה בזכויות הבניה או רוחבי, למשל הגדלת זכויות שינוי יעוד והרחבת שימושים.

ב. מיפוי וניתוח של מידע תכנון ורישוי – כמו בכל פרויקט חשוב למפות ולנתח את כל מסמכי התכנון הרלוונטיים לרבות תוכניות שאושרו, תכניות בהליך, היתרי בניה וכיו"ב. זהו שלב קריטי בתהליך שאף עלול להוביל למסקנה שאין צורך בשינוי תב"ע על מנת להשיג את המטרות שקבענו לעצמנו.

ג. בניית אסטרטגיה – שלב זה כולל הכנת מתווה שלוקח בחשבון את מטרות הפרויקט והחומר התכנוני. כמה הליכים נדרשים וכיצד יש לנהל אותם. למשל ניתן אולי להוציא היתר בניה לפי תוכניות שכבר אושרו ובמקביל לקדם הליכים תב"עיים.

ד. תיאום עם הרשות – תיאום מול הרשות הוא תמיד שלב על מנת לייעל את התהליך למנוע הליכים מיותרים, ולקצר את לוחות הזמנים. כאשר מדובר בהליך תב"עי הדבר חשוב אף יותר מכיוון שהשיקולים בהליך זה הם לא רק תכנוניים/מקצועיים אלא יש להם נגיעה לאג'נדה רחבה יותר של הרשות. תאומים מוקדמים ומתועדים שנעשים בשקיפות מלאה תורמים לקיצור וייעול ההליך, ולזיהוי נתיבים קריטיים שיש להתמודד איתם כבר בשלבים הראשונים שלו.

ה. בניית צוות – תב"ע הינה מסמך הכולל מלבד תקנון ותשריט מצב קיים ומוצע, מספר נספחים כמו תנועה, פיתוח, ניקוז ועוד. לכן מיותר לציין כי לצורך הכנתם נדרש מינוי צוות תכנון מנוסה ומיומן. מעבר לכך, מכיוון שמדובר במסמך סטטוטורי שאישורו דורש לא מעט התמודדות עם נושאים משפטיים כאלו ואחרים, יש למנות עו"ד שילווה את הכנת מסמכי התכנית. כמו כן כדאי לערב מנהל פרויקט המתמחה בביצוע ובעל מקצוע המתמחה בניהול הליכי רישוי.

ו. התנגדויות – כל הליך תב"עי בין אם מדובר בתכנית בסמכות מקומית או מחוזית נתון להתנגדויות של כל מי שרואה את עצמו נפגע מההליך. אולם, התגנדות היא גם כלי להתמודד עם דרישות שיוזם התכנית רואה כלא סבירות כמו התכלות זכויות, דרישה לתקני חניה מחמירים ועוד. בין אם מדובר בהגנה על התכנית בשל התנגדויות שהוגשו או בהגשת התנגדות עצמית, זהו שלב משמעותי בהליך שיש לנהל באופן מקצועי ובליווי עורכי דין.

אישור תב"ע הוא תהליך מורכב שדורש תיאום בין מספר רב של גורמים בהיררכיות שונות. הסוגיות שיש להתמודד איתן דורשות ניסיון ומומחיות. ניהול לא נכון של ההליך מבחינת סדר הפעולות וזיהוי לא נכון של הנתיבים הקריטיים עלול לגרום לעיכובים מיותרים ובזבוז משאבים שלא לצורך.

חשוב לדעת

+ לא תמיד קל יותר / מהר יותר לאשר תכנית בסמכות מקומית. לעיתים דווקא ההתנהלות מול המחוז תוביל לאישור מהיר יותר של התכנית. ההחלטה אם להגיש תכנית בסמכות מקומית / מחוזית צריכה להיות בהתאם למטרות התכנית.

+ כאשר מדובר בתכנית בסמכות מחוזית ניתן לבצע פרה – רולינג עם הועדה המחוזית לפני שמגישים את מסמכי התכנית לוועדה המקומית. זהו הליך מובנה שלוקחים בו חלק גם נציגי הוועדה המקומית והוא מאפשר הכנת מסמכים מתואמים עם הגורמים הרלוונטיים.

+ חשוב לפעול בשקיפות מול הרשות / הגורמים השונים בכדי לקבל מענה מדויק ולהגדיל את הוודאות בפרויקט.

+ שינוי תב"ע הוא רק הצעד הראשון במסלול הסטטוטוריקה והרישוי. כאשר מתכננים תב"ע חשוב לנקוט בגישה של תכנון חושב רישוי ולוודא שניתן יהיה לממש את הכוונות התכנוניות ע"י הוצאת היתרי בניה.

ניהול רישוי בצורה מיטבית, כזו שתממש את מטרות הפרויקט באופן היעיל והקצר ביותר, דורש מיומנות ומומחיות, ניתן אף לומר שמדובר במקצוע נפרד ממקצועות התכנון והניהול הקיימים היום בפרויקטים נדל״ניים.

השירות שלנו

אנו נותנים פתרון כולל לניהול הליכים תב"עיים משלב הרעיון ועד לאישור התכנית. החל מאפיון סוג ומספר ההליכים שיש לנהל, דרך גיבוש צוות התכנון וניהול הכנת מסמכי התכנית, תיאומים מול הוועדות והגורמים המאשרים עד לאישור התכנית.

שאלות נפוצות

באיזו סמכות התכנית?

הסמכות בה תידון התכנית היא נגזרת של מטרות התכנית והיא נקבעת ע"י חוק התכנון והבניה. לכן, יש חשיבות עליונה להגדרה נכונה של מטרת התכנית כך שניתן יהיה לממש את המטרות היזמיות וכן לוודא שהתוכנית תידון בוועדה המתאימה. כאמור על פניו נראה שתוכניות בסמכות מקומית ניתן לאשר מהר יותר ושההליך מול הועדה פשוט יותר. אולם לא תמיד כך הוא הדבר ויש לבחון כל מקרה לגופו.

כמה זמן ייקח לאשר את התכנית?

הזמן שלוקח לאשר תכנית תלוי במספר פרמטרים ומשתנה מפרויקט לפרויקט, מכיוון שהליך תב"עי נתון להתנגדויות במידה ויש כאלו ההליך עלול להימשך זמן רב יותר. ככלל ככל שהתוכנית מתואמת יותר עם הועדה הרלוונטית, הרשות המקומית והגורמים המאשרים כך התהליך יהיה יעיל ופשוט יותר. כאשר הליך הרישוי מנוהל בצורה מובנית מתודולוגית ומתואמת ניתן בהחלט לתת לו״ז לאישור כבר בשלבים ראשוניים של התהליך וזאת על בסיס התאומים, המעקבים והבקרה עליו.

למה אנחנו

ניסיון:
אנו מנהלים הליכי רישוי מאז שנת 2004 לחברות המובילות במשק. הצוות המקצועי מורכב ממתכננים בעלי ניסיון מומחיות רבת שנים בניהול הליכי רישוי.

גישה:
אנו מאמינים בגישה מתודולוגית ומובנית לניהול הליכי הרישוי תוך התמקדות בבניית תהליכים נכונים, מעורבות ושליטה בפרטים הקטנים ובתוצאות לטווח קצר תוך תשומת לב והצבת מטרות ארוכות טווח.

עוד:
צוות מקצועי של מתכננים מנוסים ומיומנים המתמחים בניהול הליכי רישוי.
חשיבה אסטרטגית – בניית אסטרטגייה לניהול הרישוי תוך 7 ימים.
עבודה בפריסה ארצית.