טופס 4 ותעודת גמר – הנתיב המהיר לאכלוס

התחנה האחרונה לפני אישור אכלוס

הסתיימו להם תהליכי התכנון והרישוי המפרכים, הסתיים גם הביצוע וכל מה שנותר הוא לאכלס את הפרויקט. לפני שנוכל לעשות זאת נדרש עוד הליך בירוקרטי אחד והוא: קבלת אישור אכלוס מהרשות המקומית.
למרות שאישור האכלוס הוא התחנה האחרונה בשרשרת הרישוי חשוב להתחיל לטפל בו אישור אכלוס כבר עם תחילת הביצוע, לעבוד באופן מסודר ושיטתי לפי הנחיות הרשות והגורמים המאשרים, ולדאוג לתיאום והתאמה של מה שאושר במסגרת היתר הבניה למה שמבצעים.

רוצים לחגוג בזמן? אל תחכו לרגע האחרון.

אי עמידה בלוחות זמנים, מבחינת מסירה של פרויקט, חושפת את היזם לעלויות נוספות ומיותרות ולכן יש חשיבות רבה להשלים את התהליך בזמן ולמנוע מצב בו פרויקט גמור עומד ריק חודשים, לפעמים אף שנים, ללא יכולת לאכלס אותו. בכדי למנוע עיכובים מיותרים יש לוודא:

א. ביטול הליך טופס 4 – תיקון 101 לחוק תכנון ובניה ביטל למעשה את ההליך לטופס 4 ואיחד אותו עם הליך תעודת גמר. כיום מרבית הרשויות מיישמות את הכתוב בחוק והמשמעות היא שלא ניתן יותר לאכלס את המבנה אלא לאחר השלמת כל התנאים שניתנו בהיתר הבניה.

ב. השלמת ההליך סמוך להשלמת הבניה – כאמור היום לא ניתן לאכלס מבנה ללא תעודת גמר אולם עדיין קיימים לא מעט מבנים מאוכלסים שנדרש לקבל עבורם ת. גמר בין אם לצורך השלמת הליכים אחרים (רישיון עסק, רישום בית משותף, שחרור ערבות וכו׳) ובין אם יצאו היתרי בניה נוספים לאחר שהתקבלה ת. הגמר. בכל מקרה ככל שמתרחקים מסיום הבניה, קבלת ת. גמר הופכת מורכבת יותר ולפעמים אף בלתי אפשרית.

ג. התאמה להיתר בניה – הגורם העיקרי לעיכוב בקבלת אישור אכלוס הוא הפערים בין מה שבונים למה שאושר בהיתר הבניה. לכן תוך כדי ביצוע חשוב לדאוג לגשר על פערים אלו ע״י הליך רישוי מתאים: פיצול היתר, היתר שינויים בסמכות מהנדס או הגשת בקשה להיתר שינויים.

ד. ביצוע תיאום עם הרשות – חלק מהרשויות מפרטות את התנאים לקבלת אישור אכלוס כבר בתיק המידע, חלקן נותנות את התנאים יחד עם היתר הבניה ובחלקן נדרש תיאום נפרד. בכל מקרה כבר עם קבלת היתר הבניה מומלץ לתאם מול הרשות מה נדרש לצורך קבלת אישור אכלוס.

ה. קבלת אישורים וחתימה של בעלי מקצוע מלווים – תנאי לקבלת אישור תחילת עבודות הוא מינוי בעלי מקצוע מלווים כגון קבלן ראשי, אחראי לביצוע אחראיים לביקורת ועוד. כחלק מהליך קבלת אישור אכלוס נדרש להציג הצהרות חתומות של בעלי מקצוע אלו. חשוב לקבל הצהרות חתומות תוך כדי ביצוע ובהתאמה לשלבים השונים ולא להמתין להשלמת / מסירת הפרויקט. כמו כן אם הוחלפו בעלי התפקידים יש לדאוג לתאם זאת מול הרשות בזמן אמת ולא לתת לבירוקרטיה טכנית לעקב שלא לצורך את השלמת התנאים.

חשוב לדעת

+ במידה ומתכוונים לאכלס את הפרויקט בשלבים ניתן לקבל אישור אכלוס למעטפת. בהליך זה ניתן אישור "לאכלס" את השטחים הציבוריים של המבנה וכל אחד מהחלקים הפרטיים (קומות/חלקי קומות) מאוכלסים בנפרד. זהו הליך שדורש תיאום מול הרשות ובמקרים רבים לא נדרש כפל של כלל האישורים אלא בעיקר אישורים נפרדים של כיבוי, נגישות או כיו"ב, עבור כל חלק שמאכלסים.

+ טופס 4 להפעלת מערכות מאפשר חיבור לחשמל לצורך הפעלה ובדיקה של מערכות שונות במבנה אך לא מאפשר אכלוס.

+ אישור כיבוי הוא האישור המורכב ביותר, שכן מדובר במערכות רבות שמותקנות גם בשטחים הפרטיים (דירות/משרדים/חנויות) וגם בשטחים הציבוריים של המבנה. כל המערכות צריכות להיות מותקנות בהתאמה מוחלטת לתוכניות כיבוי האש שאושרו בעת קבלת היתר הבנייה. במידה ובשלב ההיתר לא פורטו חלוקות פנים של המבנה, לצורך קבלת אישור כיבוי לאכלוס, יש להגיש לכיבוי תוכנית המפרטת את חלוקות הפנים וסידורי הבטיחות. שירותי הכבאות מוודאים כי המערכות בשטח מספקות ומכסות את כלל התרחישים האפשריים לשריפה בבניין.

+ לעיתים חלק מהתנאים לקבלת אישור אכלוס הוא השלמה של הליכים קניינים כמו רישום תצ״ר ועוד, שמקודמים בד״כ ע״י עורכי דין. חשוב לדאוג כי הליכים אלו יושלמו לפני השלמת הביצוע ע״מ שלא יעכבו את השלמת ההליך.

השירות שלנו

אנו מלווים את הליך קבלת אישור אכלוס מתחילתו ועד סופו בתיאום עם כל גורמי הביצוע בהתאם לשלבי הביצוע השונים של הפרויקט. במידה ונדרשים שינויים ממה שאושר בהיתר הבניה אנו בוחנים את השינויים הנדרשים, ממליצים על ההליך המתאים ודואגים לתיאום מול הרשות וגורמי הרישוי הרלוונטיים.

שאלות נפוצות

האם נדרש היתר שינויים?

ככלל כל פער בין הביצוע למה שאושר בהיתר הבניה דורש הסדרה בהליך רישוי מתאים. ההחלטה איזה הליך נדרש תלויה בסוג, כמות הפערים והצרכים של היזם. ישנם מספר הליכים שיכולים לגשר על פערים אלו: פיצול היתר – רלוונטי כאשר מתכוונים לבצע רק חלק ממה שאושר בהיתר הבניה המקורי. היתר שינויים בסמכות מהנדס – רלוונטי לסוג מסויים של שינויים המפורטים בתקנות, במידה והיתר הבניה המקורי בתוקף ונתון לשיקול דעתו של מהנדס הועדה. היתר שינויים – היתר בניה לכל דבר ועניין בהליך רישוי מלא.

תוך כמה זמן יתקבל אישור אכלוס?

למעשה אין מניעה לקבל אישור אכלוס מייד עם סיום הביצוע. זאת במידה ודואגים לנהל את התהליך במקביל לביצוע הבניה, בשקיפות ובתיאום מלא עם כל בעלי העניין בפרויקט. במידה ומתחילים לטפל בהליך בשלבים מאוחרים יותר, מה שבעיקר משפיע על משך הזמן שייקח לקבל אישור אכלוס הוא: התאמה בין הביצוע להיתר ולתנאים בהיתר, השלמת הליכים קניניים, קבלת אישור כיבוי וחתימה של בעלי מקצוע מלווים על הטפסים הרלוונטיים.

למה אנחנו

ניסיון:
אנו מנהלים הליכי רישוי מאז שנת 2004 לחברות המובילות במשק. הצוות המקצועי מורכב ממתכננים בעלי ניסיון מומחיות רבת שנים בניהול הליכי רישוי.

גישה:
אנו מאמינים בגישה מתודולוגית ומובנית לניהול הליכי הרישוי תוך התמקדות בבניית תהליכים נכונים, מעורבות ושליטה בפרטים הקטנים ובתוצאות לטווח קצר תוך תשומת לב והצבת מטרות ארוכות טווח.

עוד:
צוות מקצועי של מתכננים מנוסים ומיומנים המתמחים בניהול הליכי רישוי.
חשיבה אסטרטגית – בניית אסטרטגייה לניהול הרישוי תוך 7 ימים.
עבודה בפריסה ארצית.