מדריך נסח טאבו – מהיתר בניה לנסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך מאושר ע״י רשם המקרקעין או הטאבו. הנסח מוכיח מהו הנכס ומהי הזיקה הקניינית לנכס. חוק המקרקעין קובע כי כל רכישה של נדל״ן מקבלת תוקף סופי רק כאשר נרשמה באחד משלושת הפנקסים המנוהלים ע״י הטאבו (פנקס השטרות, פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים).

החשיבות של רישום נכס בטאבו

1. כאשר נכס רשום בטאבו הבעלות עליו היא ודאית.
2. הרישום מקבע את הזכויות, הצמדות וכד׳, שיש לבעל הנכס.
3. רישום הוא השלב האחרון בתהליך המכירה של נכס. לאחר הרישום, כל מה שנעשה בנכס (למשל חריגות בניה) הוא על אחריות הקונה.

סוגי הרישום

ישנם מספר רמות של רישום:

1. בעלות.
2. זכויות שאינן בעלות כמו חכירה, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה וכיו״ב.
3. הערות כמו הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (קניה, מכירה או התחייבות לרישום משכנתא). וכן הערות נוספות, כמו הימנעות מעשיית עסקה ועוד.
4. עיקולים.

רישום בעלות

בית משותף הוא מבנה שכולל יותר מדירה או יחידה קניינית אחת וחלקים שמשותפים לכל הדירות או היחידות. כאמור יחידה יכולה להיות דירת מגורים או נכס מסחרי כמו חנות או משרד. תשריט בית משותף מגדיר את הבעלויות של היחידות, דירות או חנויות , את ההצמדות, מחסנים, חניות, גינה גג וכיו״ב ואת השטחים המשותפים של כלל בעלי היחידות.
בתשריט ניתן לראות את היחידות, את תיאור שלהן לרבות מספר הקומה, השטח של כל יחידה ואת השטחים הצמודים לכל יחידה ויחידה.
לתשריט הבית המשותף מלווה תקנון שמגדיר את הדרך בה מחולקות הזכויות בין בעלי הנכסים ונושאים נוספים הקשורים לאופן ניהול הבית המשותף.

הקשר בין היתרי בניה לנסח טאבו

רישום

על מנת לרשום נכס בטאבו או בכדי לעדכן את הרישום (מסיבות אלו ואחרות כמו מכירה של נכס, תוספת לנכס וכיו״ב) יש צורך באישור של מח׳ ההנדסה בעיריה. לאחר שמבצעים מדידה של הנכס מגישים את המדידה למח׳ ההנדסה בעיריה שבודקת את ההתאמה בין מה שקיים בשטח (המדידה) למה שמצוי בהיתרי הבניה שיצאו לנכס. במידה ואין התאמה בין השניים תדרש הסדרה של הקיים באמצעות הליך מתאים כלומר היתר בניה או אפילו תב״ע. ככל שהזמן בין הבניה לרישום ארוך יותר כך סביר שיתגלו חוסר התאמות וחשוב לציין כי ישנם מקרים בהם פשוט לא ניתן להסדיר את הפערים למשל כאשר מוצו כל זכויות הבניה בנכס. וגם אם ניתן להסדיר מדובר לעיתים בעיכוב של חודשים ואף שנים של תהליך הרישום.

תקנה 27

קשר נוסף בין נסח הטאבו להיתרי בניה הינו דרישה לרישום תקנה 27. זו תקנה שמאפשרת למוסד תכנון (ועדה מקומית וכד׳) , לרשום הערת אזהרה בטאבו, על הייעוד או על השימוש שנקבע לנכס (גם אם אין לו תשריט או תקנון בית משותף). רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר – יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום. מדובר ב "הערת אזהרה תכנונית", והיא בעלת משמעות בתחום התכנון בלבד (בניגוד למשל להערת אזהרה לפי סעיף 126 שלה יש משמעות קניינית). רישום ההערה נועד למנוע מצב בו מוכרים נכס שאינו תואם את השימוש שהוגדר בהיתר הבניה למשל מחסן שנמכר כדירה או לחילופין לוקחים בעלות על שטח שהוגדר בהיתר כשטח ציבורי או שטח משותף.
כיום כמעט כל ועדה מקומית דורשת, כחלק מהתנאים להוצאת היתר בניה, לערוך תשריט לפי תקנה 27 ולפרט בו, בין השאר, את הדברים הבאים:

• מספר יחידות הדיור
• מספר המחסנים
• סימון השטחים הציבוריים ו/או המשותפים

על סמך תשריט זה ניתן לערוך בהמשך את תשריט הבית המשותף לצורך רישום בטאבו.

לסיכום

המפתח לניהול נכון של נכסים הוא התאמה, התאמה, התאמה. התאמה בין תב״ע להיתר ובין היתר לביצוע לבין הביצוע לרישום. כל פער בין השלבים השונים בתהליך דורש הסדרה במסגרת הליך זה או אחר. ככל שעובר זמן בין ההליכים תהליכי הסדרה הופכים למורכבים עד בלתי אפשריים. לרוב תהליכי התכנון מתנהלים במקביל להליכים הקנייניים אולם כפי שראינו כאן, ישנן גם נקודות השקה בין השנים. ולכן, כל עיכוב תכנוני עלול לגרור עיכוב בהסדרה קניינית.