חריגות בניה – לבקש סליחה או לבקש רשות?

חריגות בניה – לבקש סליחה או לבקש רשות? חריגת בניה הינה מושג שגור המתייחס למה שמוגדר בחוק התכנון והבניה, בסעיף 203, כעבודה ו/או שימוש אסור:

+ עבודה אסורה מוגדרת בחוק כ ״בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר״.
+ שימוש אסור מוגדר כ ״1. שימוש במקרקעין הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית; 2. שימוש בעבודה אסורה״.

עד כאן לשון החוק.
על פי דו"ח מבקר המדינה, עבירות בניה הן בין העבירות הנפוצות ביותר במדינת ישראל. ניתן בעצם לומר, שאין כמעט מבנה במדינה שאין בו חריגות בניה, בין אם מדובר בשינויים בבינוי כגון:

+ תוספת שטח
+ הפיכת שטח שירות לעיקרי
+ בניה בניגוד לתנאים שהתקבלו בהיתר
+ פיצול יחידות

ובין אם מדובר בשינויים בשימוש כגון:

+ שימוש בניגוד למה שמוגדר בהיתר
+ שימוש בניגוד למה שמוגדר בתב"ע

משאבי האכיפה המוגבלים של הרשויות מחד ותרבות הבניה בארץ מאידך הובילו לכך שחריגות בניה מוגדרות ע"י בתי המשפט כמכת מדינה (על פי דוח מרכז מחקר של הכנסת).

מתי מתגלות חריגות בניה?

חריגות בניה פוגשות אותנו בשני מצבים כתוצאה מיוזמה של הרשות המקומית או כתוצאה מיוזמה של בעלי הנכס.

יוזמה של הרשות:

+ ביקורת מח׳ פיקוח – כאמור, בכל הנוגע לאכיפה, משאבי הרשויות המקומית מוגבלים. אולם במסגרת ביקורת שגרתית או יזומה (כחלק מהליך זה או אחר) עלולות להתגלות חריגות.

יוזמה של בעלי הנכס:

+ הליך רישוי – בקשה להיתר, בקשה ו/או חידוש רישיון מציפים את אי ההתאמות הקיימות בנכס ביחס למה שאושר מבחינת בינוי ו/או שימוש.
+ הליך קנייני – כחלק מהליכי רישום שונים כמו רישום נכס, עדכון תשריט בית משותף וכד׳ נדרש אישור הרשות המקומית במסגרתו נבדקת התאמה להיתרי בניה. כמו כן, במסגרת הליכים שונים מול רשות מקרקעי ישראל עלולות להתגלות אי התאמות להיתרים.
+ סקירת נכסים – חברות המבצעות סקירה של הנכסים שבבעלותן בוחנות, בין היתר, את סטטוס הרישוי של הנכסים.

במידה והתגלו חריגות בניה בנכס, יתכן והרשות תבחר לנקוט בהליכים מנהלים (הוצאת צו הריסה) ואף פליליים. אולם, בהרבה מהמקרים הרשות מאפשרת להסדיר את החריגה בדיעבד באמצעות היתרי בניה לבינוי לשימוש או לשניהם במידה וניתן. ישנם מקרים בהם הסדרת החריגה דורשת הליך תב״עי ועל כך בהמשך.

הסדרת חריגות בניה

הסדרת חריגות בניה היא תהליך מורכב. במידה ומתכוונים להגיש בקשה להיתר מדובר ברישוי של מבנה קיים, שעל המורכבות של הליך זה ניתן לקרוא כאן. כאשר מוצו כל זכויות הבניה, או כאשר הבניה נמצאת בסטייה ניכרת מתכנית, לא ניתן להסתפק בהליך רישוי ונדרשת בקשה לשינוי תב״ע, לצורך הסדרת החריגה. כמו כן, לעיתים הליך ההסדרה דורש ליווי משפטי.

הנה כמה דברים שחשוב לדעת על התהליך:

חריגת בניה מול חריגת שימוש

הדבר העיקרי שחשוב לדעת על ההבדל בין השתיים הוא שלעבירת בניה יש התיישנות ועבירת שימוש היא עבירה מתמשכת שאין עליה התיישנות. המשמעות היא שעל עבירת שימוש ניתן בכל שלב לפנות להליך פלילי מול מבצע העבירה.

הזמנה ו/או זימון לשימוע

במידה והתקבלה הזמנה לחקירה או שימוע, חשוב להבין שמדובר בהליך פרוצדורלי ולא משפטי שמבוצע ע"י מחלקת הפיקוח של הועדה המקומית. בשימוע לא ניתן להיות מיוצגים ע״י עו״ד
התייצבות אינה חובה אלא זכות שניתנת לצורך הצגת גרסה. עם כל זאת, כל מה שנאמר במסגרת השימוע יכול לשמש בסיס להמשך הליך משפטי/מנהלי. ניתן בהחלט להשאיר את ההליך במישור הפרוצדורלי / תכנוני . לצורך כך אנו ממליצים, מייד עם קבלת הזימון, להתייעץ גם עם בעלי מקצוע בתחום הרישוי שמתמחים בניהול הליכים מסוג זה וכמובן עם עו״ד.

הסדרה חריגות בניה בדיעבד

כאמור בחלק מהרשויות מעדיפים לאפשר הסדרה בדיעבד של חריגות הבניה באמצעות הגשת בקשה להיתר עבור מה שדורש הסדרה. במקרה זה חשוב:
+ לרכז למפות ולנתח את כל המסמכים הרלוונטיים לנכס. דבר זה נכון לגבי כל הליך רישוי אולם, במקרה של הסדרה בדיעבד חשוב במיוחד להבין את התמונה המלאה מבחינת:

+ ניצול זכויות בניה
+ סיכומים ותאומים קודמים (גם אם נעשו מספר שנים לפני שמגישים את הבקשה)
+ אישורים שהתקבלו (במיוחד במה שקשור להסדרי תנועה, כיבוי אש, נגישות ומיגון)

+ למפות את כל ההליכים המתנהלים בסביבת הנכס כמו: תכניות בתהליך ובהפקדה, פרסומים לפי סעיף 77 78 ועוד… כל אלו עלולים להשפיע על היכולת להסדיר את החריגות במסגרת הגשת בקשה להיתר.

חריגות בניה – לבקש סליחה או לבקש רשות? לסיכום, אין בכלל ספק שהאחריות להסדרת חריגות היא בראש ובראשונה של בעל הנכס. אולם לא ניתן להתעלם מכך שהרגולציה והבירוקרטיה בארץ מעמידות פעמים רבות את בעלי הנכסים במצב בו הם מעדיפים לבקש סליחה במקום לבקש רשות.
בין אם מדובר בעבירת בינוי או בעבירת שימוש, חריגות בניה מסכנות את הציבור ומעמידות את בעל הנכס בחשיפה להליכים מנהליים ופליליים. האחריות שלנו כיזמים/בעלי נכסים/משתמשים בנכס היא לפעול לבנות ולהשתמש בנכסים בהתאם לחוק וכך לדאוג לביטחון ובטיחות הציבור.