היתר במספרים – מה נדרש להוצאת היתר בניה. כידוע, הוצאת היתר בנייה הינו הליך מורכב וארוך שדורש מיומנות, מומחיות והשקעת משאבים לא מבוטלים מצד היזם, צוות התכנון, ומנהלי הפרויקט. על מנת להמחיש את המורכבות הזו בחנו פרויקט התחדשות עירונית באזור המרכז הכולל 370 יחידות דיור.
הליך הרישוי ארך כשנתיים וחצי וכלל מספר רב של שלבים ותהליכים מהשלב הראשוני של הגשת בקשה למידע תכנוני, הכנת תוכנית הבקשה להיתר ומילוי התנאים לקליטתה, דרך הדיון בוועדה המקומית ומילוי התנאים ועד לקבלת היתר הבניה.
2 תב"עות רלוונטיות – לפני שמתחילים את ההליכים חשוב להבין את המצב התכנוני. ברוב הפרויקטים, חלות על מגרש או הנכס יותר מתוכנית אחת. לעיתים קיימות סתירות בין מסמכי התכנון מה שדורש קבלת הבהרות מהועדה המקומית. לכן, אנו מתחילים כל פרויקט במיפוי וניתוח של כל המסמכים הסטטוטוריים, לרבות תכניות שאושרו, תכניות בתהליך, פרסומי 77 78, הנחיות מרחביות ועוד.
2 תיקי מידע – זהו השלב הפורמלי הראשון של הליך הרישוי והתנאי להגשת כל בקשה להיתר בניה. הבקשה לתיק מידע מוגשת בשם היזם/בעל הזכות בנכס/המבקש. תיק המידע שמתקבל אמור לכלול את כל התנאים הנדרשים להשלמת הליך הרישוי לרבות תנאים לקליטת הבקשה, תנאים לקבלת היתר הבניה, לתחילת העבודות ולקבלת תעודת הגמר.
ניתן להשפיע על תכולת תיק המידע באמצעות:
+ תיאומים מוקדמים מול מחלקות המידע והרישוי בוועדה.
+ עבודה בשקיפות מלאה לגבי התכנון המבוקש.
45 דפים בתיק המידע – תיק המידע מופק ע״י הרשות המקומית וכולל מידע בהסתמך על תב״עות, מסמכי מדיניות, הנחיות מרחביות וכיו״ב. זהו מסמך מורכב שכולל את כל התנאים וההנחיות התכנוניות לשלב הרישוי של הפרויקט. נדרשת מיומנות מקצועית וניסיון על מנת לנתח אותו , ולבנות על בסיס המידע שהתקבל את תוכנית העבודה של הרישוי הכוללת אבני דרך, לוחות זמנים ותעדוף משימות.
43 מתכננים מעורבים – הליך הוצאת היתר בניה כולל קבלת אישורים של גורמים רבים. על מנת לקצר את הזמן שלוקח לקבל את האישורים הללו חשוב שהמסמכים שמגישים לאישור ייערכו בצורה מקצועית, בהתאם לחוקים ולתקנות. לכן, מינוי צוות תכנון מקצועי ומנוסה הוא קריטי להצלחת הפרויקט וקידום הרישוי. במידת האפשר כדאי לשקול מינוי מתכננים שהיו מעורבים בשלב התכנון התב״עי.
11 פגישות תכנון טרום הגשה – פגישות מקדימות עם בעלי העניין בפרויקט; היזם, האדריכלים היועצים ומנהלי הרישוי שנועדו לגבש את אסטרטגיית הרישוי ע"י הגדרת המטרות, האילוצים וסדרי העדיפויות שלו. כדי לקצר את לוחות הזמנים אנו יוצרים שגרת רישוי, בין היתר באמצעות פגישות קבועות שמתקיימות עד להשלמת ההליך והוצאת היתר הבניה.
26 פגישות תיאום טרום הגשה בעירייה – נעשות במקביל לפגישות עם צוות התכנון של הפרויקט במטרה לתאם את אסטרטגיית הרישוי שגיבשנו מול הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית ולעגן אותם במסמך רשמי כתוב.
197 חתימות דיירים – הסכמת הדיירים היא אחד מהתנאים לקליטת הבקשה להיתר. בפרויקטים של התחדשות עירונית, זהו שלב קריטי ומורכב שמובילים עורכי הדין שמתמחים בתחום. בפרויקטים הכוללים מספר רב של יחידות דיור אחד האתגרים, בפן של הרישוי, הוא הצגת המידע הקנייני באופן יעיל וברור שיאפשר לרשות לבדוק את המידע ולאשר את הגשת הבקשה.
37 אישורים לפתיחת בקשה מגורמי רישוי – תיקון 101 לחוק התכנון והבניה שינה את מרכז הכובד של הליכי הרישוי. עד לכניסתו לתוקף, מרבית עבודת הרישוי נעשתה אחרי דיון בוועדה בשלב מילוי התנאים להיתר בניה. כיום, בקשות להיתר מגיעות לדיון לאחר השלמת מרבית התנאים. לאחר הדיון, נותר להשלים שניים או שלושה אישורים (כיבוי, משרד הבריאות רמ"י וכד'). היתרון בכך הוא שהוועדה דנה בתכנון מפני שאושר ע"י מרבית הגורמים המקצועיים. מבחינת היזם, מדובר בהשקעת משאבים רבים ללא הוודאות של קבלת אישור הוועדה לבקשה.
12 חודשים – השלמת התנאים מוקדמים לקליטת הבקשה.
36 אישורי מחלקות פנימיות בעירייה – כתנאי לקליטת הבקשה להיתר בניה נדרש לקבל את האישור של מחלקות שונות בעיריה כמו: מחלקת נכסים, מחלקת פיתוח, תיעול , תנועה וכיו״ב.
100 עצים בתחום הפרויקט – טיפול בעצים הוא נושא לא טריוויאלי, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים בהתחדשות עירונית. דרישה לשמר עץ יכולה לשנות את הכניסות למגרש, את מיקום ומספר החניות ועוד…לכן חשוב להקפיד לתכנן בהתאם להנחיות הרשות על מנת למנוע עיכובים מיותרים של תהליך הוצאת ההיתר לצורך עדכון התכנון של הפרויקט.
513 חניות מתוכננות – תכנון ואישור הסדרי התנועה והחנייה בפרויקטים הוא נתיב קריטי. תכנון חניות לוקח בחשבון את התקן הארצי, מטרות וצרכי היזם ושיקול הדעת של הוועדה. זהו אחד מהשלבים שאנו ממליצים לתאם מוקדם ככל האפשר מול הגורמים הרלוונטיים בוועדה.
6 חודשים לקבלת נוסח ליידוע + השלמת יידוע – יידוע שכנים הוא הליך שבו באמצעות יידוע למעשה מקבלים את הסכמת השכנים/בעלי הזכות בנכס לביצוע העבודה המבוקשת. שלב זה מאפשר הגשה של התנגדות לבקשה שהוועדה לוקחת בחשבון בדיון לאישור הבקשה להיתר בניה. נוסח הפרסום מתקבל לרוב מהועדה המקומית, אך במקרים מסוימים על מגיש הבקשה להמציא נוסח פרסום/יידוע. במקרים כאלו, אנו דואגים לקבל את אישור הוועדה לנוסח המוצע. חשוב להקפיד שהליך היידוע יהיה תקין ע"מ שלא לפגוע בהליך קבלת ההיתר.
20 נספחים ותוכניות – היתר הוא לא רק גרמושקה אדריכלית. לצורך קבלת היתר בניה נדרשת הכנת מספר רב של מסמכים תכנוניים שכולם נבדקים ומקבלים את אישור מגורמי הרישוי השונים, לפני או אחרי הדיון בועדה.
10 ימים לבדיקת תנאים מוקדמים – הליך בדיקה של כל המסמכים שהוגשו ע״מ לוודא שעומדים בדרישות שניתנו בתיק המידע.
2 חודשים לבדיקה מרחבית (לפני שיבוץ לדיון) – על פי חוק יש להשלים את הבדיקה תוך 45 ימי עבודה במידה והבקשה תואמת תב״ע ותוך 90 ימי עבודה במידה והבקשה כוללת הקלות ושימושים חורגים.
20 עדכונים של תוכנית הבקשה – שלב לפני הדיון בוועדה הכולל שינויים בתוכנית לפי דרישות מחלקת הרישוי. הדרישה לשינויים יכולה לנבוע:
+ מתכנון שאינו תואם את ההנחיות שניתנו בשלב המידע.
+ מסטנדרטים של הועדה לגבי איכות הבקשה.
+ מדרישה של גורם מקצועי.
כדי לייעל את השלב הזה ולקדם את שיבוץ הבקשה לדיון יש לנהל אותו מול מח' הרישוי וצוות התכנון של הפרויקט. עד שתוכנית הבקשה להיתר לא תהיה ברמה שמספקת את הוועדה – היא לא תשובץ לדיון גם במחיר של סגירת הבקשה והגשתה מחדש. שמירה על תקשורת רציפה ומקצועית עם הרשות לאורך התהליך מפחיתה משמעותית את כמות השינויים הנדרשים.
15 אישורי גורמים חיצוניים – משרד הבריאות, כיבוי אש, ורשות מקרקעי ישראל וכיו״ב נעשים לרוב לאחר דיון בוועדה. פטור פיקוד העורף אישור תאגיד מים יש להגיש לפני הדיון בבקשה.
6 חודשים למילוי תנאים להיתר – השלב שמגיע אחרי הדיון בוועדה ובו ממלאים את כל הדרישות מתיק המידע לשלב בקרת תכן (שלב בתוכנית רישוי, מגיע לאחר דיון בועדה).
2 חודשים לבדיקה סופית –בשלב זה היתר הבניה כבר נראה לעין ואפשר להתחיל להתכונן להשלמת התנאים לקבלת אישור תחילת עבודה. זו בדיקה טכנית של כל האישורים והתוכניות שהוגשו לפני הפקת האגרות וההיטלים שלאחר תשלומם יונפק היתר הבניה ויועבר לחתימות.
היתר במספרים – מה נדרש להוצאת היתר בניה. כאמור, הוצאת היתר בניה הוא הליך שמורכב מתת-הליכים ותהליכים. הדרך לקצר את לוחות הזמנים היא ניהול מקצועי וקפדני של כל ההליכים והתהליכים הנדרשים.
אנו מאמינים בגישה אסטרטגית שממנה נגזרים:
+ אבני דרך
+ פעולות ופעילויות
+ לוחות זמנים מחייבים
גישה זו מייצרת ודאות, מקצרת את לוחות הזמנים ומונעת בזבוז משאבים מיותרים.
הילה גולדנברג ואדריכלית מיכל ישראל, מנהלות פרויקטים בכירות ב״נתיבי הקמה״