על תצ"ר וכל השאר
על תצ"ר וכל השאר. תצ״ר הוא נקודת הממשק בין הליכי הרישוי להליכים קנייניים במגרש או בחלקה. זו תכנית מדידה, שמכין מודד מוסמך, לצורך רישום של מגרשים וחלקות בטאבו. רישום זה הכרחי לצורך קביעה חד משמעית של החובות והזכויות. תכנית לצרכי רישום, היא המקום בו מוצגות החלוקות של הקרקע תוך ציון מידות מדויקות ובה מפרטים פעולות של איחוד בין כמה קרקעות או העברה מגוש אל גוש.
הכל מתחיל בתב״ע: תוכניות איחוד וחלוקה
תוכנית בניין עיר (תב״ע) היא מסמך סטטוטורי תכנוני שמסדיר מגוון רחב של פעולות במקרקעין, החל מקביעת יעודי קרקע ושימושים הנגזרים מהם, עבור בקביעת זכויות הבניה וקווי הבניין וכלה בתנאים והאישורים הנדרשים להוצאת היתרי בניה. כחלק מהליך התכנון התב״עי עולה לעיתים הצורך להסדיר נושאים בעלי משמעות קניינית לדוגמא:
- יצירת חלקות חדשות: תוכנית יכולה לשנות את חלוקת הגושים והחלקות הקיימת וליצור חלקות חדשות ו/או לבטל חלקות, כחלק מקביעת יעודי קרקע ושימושים.
- הפקעות: במסגרת תב״ע מוגדרות גם הפקעות שונות, על בסיס החלקות הקיימות, לצורך יצירת דרכים, שטחי ציבור, שצ"פים ועוד.
- זיקות הנאה: תב״ע יכולה להגדיר זיקות הנאה – זכות קניינית הניתנת, לאדם/לבני אדם להשתמש במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר או בבעלותם של אחרים ללא מתן חזקה במקרקעין. למשל, כשחלקה כלשהי כלואה בין חלקות אחרות ואין ממנה כל גישה לכביש, הדרך היחידה להגיע אליה הינה באמצעות מעבר דרך החלקה או החלקות הסמוכות. זיקת הנאה יכולה להיווצר מכוח הסכם, נסיבות (משהו שהיה קיים מזה שנים), וכמובן מכוח תכנית.
איחוד וחלוקה של חלקות יכולים להיות חלק ממטרות התוכנית, בנוסף להגדרת זכויות בניה ושימושים, או המטרה היחידה שלשמה מגישים את התוכנית.
אישור איחוד וחלוקה של חלקות, במסגרת תב״ע, דורש הסכמה של כל בעלי הקרקע. ישנן תוכניות איחוד וחלוקה שמאושרות ללא הסכמת הבעלים, אולם אלו תוכניות שמקודמות ע״י מוסדות התכנון ולא ע״י גופים פרטיים.
כאשר במסגרת תוכנית קובעים איחוד וחלוקה של חלקות, הפקעות, ו/או זיקות הנאה, התוכנית מייצרת פער בין המצב התכנוני למצב הקנייני של הנכס. הגשה ואישור של תצ״ר נועדו בכדי לגשר על הפערים הללו וליצור התאמה בין החלוקה שיצרה התב״ע לחלוקה הקניינית ע״י רישום החלקות ההפקעות וזיקות ההנאה בטאבו.
מתב״ע לרישום: תהליך יצירת חלקה חדשה
את התצ״ר מכין מודד מוסמך על בסיס התכנית (תב״ע) שאושרה ועל בסיס מדידה המדייקת את גבולות החלקות בתחום התכנון (הקו הכחול) ואת הממשק של החלקות בינן לבין עצמן ובינן לבין החלקות המקיפות את התכנית. התצ"ר כולל גם טבלה של שטח וייעוד החלקות הישנות והחדשות, על מנת שהרישום בטאבו יהיה מדוייק ככל שניתן.
מתי רושמים תצ״ר?
בכדי שמוסדות התכנון יוכלו לתכנן לפי השימושים המיטביים הנדרשים והצרכים התכנוניים, שלב התכנון מנותק מהצורך להתייחס לבעלויות בקרקע. עם זאת, בשלב מימוש המתווה התכנוני שקבעה התב״ע, דהיינו בשלב הרישוי, יש להסדיר ולגשר על הפער בין התכנון לקניין. לכן, על התב״ע לכלול הנחיות לעניין השלב בו תידרש הגשה ו/או אישור של תצ״ר: בין אם כתנאי להגשת בקשה להיתר, לקבלת היתר, או לאכלוס.
ישנן ועדות שמתנות את האפשרות להגיש בקשה להיתר בהשלמת הרישום של כל הנושאים הקניניים שקבעה התב״ע (חלקות, הפקעות, זיקות הנאה וכיוב׳), רובן פורסות את הליך הרישום במקביל להתקדמות תהליכי הרישוי: הגשת תצ״ר כתנאי להגשת בקשה להיתר, אישור תצ״ר כתנאי למתן היתר, והשלמת הרישום בטאבו כתנאי לאכלוס המבנה.
לסיכום
הכנה, אישור ורישום של תצ״ר לוקחת לרוב כשנה ואף למעלה מכך. כפי שניתן לראות בדיאגרמה התהליך דורש מעורבות של מספר בעלי מקצוע (מתכנן, מודד, עו״ד) ושל מספר גורמים מאשרים (ועדות, מפ״י, טאבו). לכן, לפני שיוצאים לפרוייקט חשוב:
- לבדוק את הסטטוטוריקה ולהבין האם נדרשת הכנת תצ״ר ובאיזה שלב יש לאשר ולרשום אותה.
- לסנכרן בין התקדמות הליכי הרישוי לדרישות התב״ע לעניין אישור ורישום של הקניין.
- במידה ויוזמים תב״ע הכוללת מתן זיקות הנאה וזכויות מעבר או הפקעות – יש לציין בהוראות התכנית באחריות מי ובאיזה שלבים יש להשלים את הליכי הרישום.
כאמור, כל ההליכים הללו מתייחסים למגרשים וחלקות. ממשק נוסף בין רישוי לקניין מתקיים בהליך רישום בית משותף בו מסדירים סטטוס קנייני של נכסים ועל כך במאמר הבא.
נכתב בשיתוף אדר׳ לילך מור – סמנכ״לית בנתיבי הקמה