הכל על תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי. מזה מספר חודשים אנו נתקלים בדרישה של ועדות מקומיות להגיש ולאשר תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי כשלב מקדים להגשת בקשה להיתר בניה. במאמר זה נסקור מהן אותן תוכניות עיצוב ובינוי, מדוע עולה הדרישה לאישור תוכניות עיצוב, מה הליך האישור שלהן וכיצד לנהל אותו.
הקדמה וטרמינולוגיה
כל הליכי הרישוי בישראל מתקיימים מכוח חקיקה: בין אם מדובר בחקיקה ברמה ארצית כדוגמת חוק התכנון והבניה ותמ"אות, ברמה מחוזית כדוגמת תוכניות מתאר וברמה המקומית כדוגמת תב"עות, הנחיות מרחביות ומסמכי מדיניות. למעשה אישור תב"ע הוא הליך החקיקה הקצר ביותר.
אם כך, בבואנו להוציא היתר בניה, התנאים לקבלת ההיתר נגזרים מחוקים, תקנות ותוכניות שאושרו וחלות על המגרש או הנכס הרלוונטי.
תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי שמכונה גם תוכנית עיצוב ופיתוח / תוכנית עיצוב ארכיטקטוני / תוכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי / תוכנית פיתוח תשתיות / תוכנית בינוי / תוכנית בינוי ופיתוח אינה מסמך סטטוטורי ונחלקת לשני סוגים:
נספח בינוי צמוד – נלווה לתוכנית סטטוטורית, מופקד ומפורסם כחלק ממסמכי התוכנית.
תוכנית בינוי בוקעת – נדרשת ומאושרת בציר הזמן שבין מועד אישור התוכנית (תב"ע) לבין הוצאת היתר הבניה.
חשוב לציין כי תוכניות בינוי ועיצוב לא מתייחסות רק לבינוי האדריכלי של הפרויקט אלא דורשת גם הצגה ואישור של הסדרי התנועה, השפעות סביבתיות כאלה ואחרות ואספקטים נוספים של התכנון על פי שיקול דעתו של מוסד התכנון המקומי.
הצורך בתוכנית בינוי
ועדות דורשות אישור תוכניות עיצוב ובינוי אדריכלי על מנת לגשר בין התב"ע לבין היתר הבניה.
בשלב אישור התב"ע הוראות הבינוי הן לעיתים טקסטואליות בלבד ולעיתים מלוות בנספח בינוי מנחה.
בשלב זה המתכננים רוצים לשמור על גמישות ולאפשר מגוון, לכן התכנון נעשה בקנ"מ שמגדיר קווים כלליים של העיצוב.
בשלב אישור היתר הבניה, השלב בו מממשים את מה שקבעה התב"ע, מוצג פתרון יחיד, ודאי ומתואם בין כל בעלי העניין בפרויקט.
תוכניות עיצוב ובינוי אדריכלי, אם כך, נדרשות על מנת לגשר בין התב"ע להיתר הבניה ברמת הפירוט והתיאום, צמצום מרחב האפשרויות והמעבר מגמישות מקסימלית לוודאות.
יתרונות תוכניות בינוי ועיצוב
מאפשרת תיאום ציפיות בין היזם לרשות – ניתן להסתכל על תוכנית בינוי ועיצוב כתיאום קונקרטי לגבי נושאים שבשלב התב״עי נשארים פתוחים לפרשנות.
עשויה לקצר את לוחות הזמנים של הוצאת היתר בניה – ישנן ועדות שלא דורשות אישור נוסף בשלב היתר הבניה, של דברים שאושרו בשלב אישור תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי.
מאפשרת לוועדה שיקול דעת ביחס לפתרון ספציפי – לרוב, כאמור, הבינוי בתב״ע מוגדר באופן עקרוני על מנת לאפשר מגוון וגמישות מקסימלית ביחס לפתרונות שיאושרו בהיתר הבניה. תוכנית בינוי ועיצוב מאפשרת לצמצם את טווח האפשרויות ונותנת לוועדה הזדמנות לקבוע את עמדתה לגבי הפתרון המוצע.
חסרונות תוכנית עיצוב ובינוי
חוסר שקיפות – מכיוון שתוכנית עיצוב ובינוי אדריכלי אינה מסמך סטטוטורי היא לא כפופה לפרסום ולהתנגדויות הציבור. כמו כן, מכיוון שאין הליך אחיד לרשות, יש למעשה שיקול דעת בלתי מוגבל מבחינת:
+ קנ״מ התכנוני.
+ האישורים שיש להציג לצורך אישור התוכנית.
+ קביעת הסמכות המאשרת את התוכנית.
חוסר ודאות – חוסר הליך אחיד, חוסר הגדרה של לוחות זמנים, הוספת תנאים וכללים מעבר לתוכנית הסטטוטורית – מייצרים חוסר בהירות שמוביל לחוסר וודאות בנוגע להליך האישור. למשל, תזמון הכנת התוכנית משתנה מוועדה לוועדה: יש כאלו שידרשו הכנה ואישור של תוכנית בינוי ועיצוב לפני הגשת בקשה למידע, אחרות שידרשו זאת כתנאי להגשת בקשה להיתר וכאלו שדורשות את הכנת ואישור התוכנית יחד עם הגשת הבקשה להיתר בניה.
כפל בדיקות ואישורים – חלק מהאישורים הנדרשים בשלב אישור תוכנית בינוי ועיצוב זהים לאלו שנדרשים בשלב היתר הבניה ולא תמיד מתאפשר להשתמש באישור שהתקבל לצורך אישור תוכנית העיצוב בשלב ההיתר.
כיצד לקדם
אישור תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי הוא הליך בעל רמה גבוהה של חוסר ודאות. כל ועדה קובעת לעצמה מי מכין את התוכנית, באחריות מי לאשר אותה, מה יהיה הקנ״מ התכנוני ומה יהיה התהליך והעיתוי של אישור התוכנית. בנוסף, אין מחויבות לוחות זמנים ולכן זמן האישור נע בין מספר חודשים לשנה ואף יותר.
לכן, חשוב במיוחד לעבוד בצורה מתודולוגית ולבנות תהליך שמורכב מ:
לימוד
מיפוי של החומר הסטטוטורי הקיים והתנאים של מוסד התכנון להכנה ואישור של תוכנית עיצוב ובינוי אדריכלית. לצורך כך בד״כ נדרשת פגישה או סדרת פגישות עם הגורם או הגורמים המעורבים באישור התוכנית.
תכנון ובניית אסטרטגיה
בניית תהליך שלוקח בחשבון את כל מה שנדרש לקבלת האישור תוך ניסיון לפעול במקביל, עד כמה שניתן, לצורך קיצור טווחי הזמן לקבלת אישור.
תאום
זהו שלב חשוב בכל הליך רישוי, אולם כאשר מדובר בתוכניות עיצוב ובינוי הוא ממש קריטי. כאמור, לוועדה יש סמכות בלתי מוגבלת בכל הנוגע לאישור תוכניות כאלו. לכן, חשוב לאורך כל ההליך להיות מתואמים עם הגורמים הרלוונטיים בוועדה, לסכם על לוחות זמנים וכמובן להקפיד לתעד כל תאום שנעשה.
מעקב
לעקוב מול כל בעלי העניין ולוודא שכל מה שתואם אכן בוצע על פי תאומים שנעשו. כמובן שאם מסיבות כאלו ואחרות נדרש תיאום מחדש, לעשות זאת ולפעול בשקיפות מלאה.