רישוי עצמי – מסלול רישוי חדש לפי חוק ההסדרים

חוק ההסדרים שאושר כולל מספר רפורמות בתחום הרישוי שאחת המשמעותיות שבהן היא יצירת מסלול רישוי חדש, שיאפשר הוצאת היתר בניה באמצעות מורשה להיתר הידוע גם כ״רישוי עצמי״. במאמר זה נסקור ונסביר את התנאים, התהליך והמשמעות של הליך זה.

נתחיל בקצת היסטוריה…

עוד בשנת 91, כחלק מתיקון 33 לחוק תכנון ובניה, הוגדר מסלול רישוי שאפשר לאדריכלים להנפיק היתרי בניה. אולם, לאחר 10 שנים הסעיף בוטל, בין היתר מכיוון שלא הוצאו כמעט היתרים במסלול זה.
לאור הצורך הבוער להגדיל את מלאי הדירות הוחלט, אם כן, להפריט חלקית את תחום הרישוי ולאפשר לאדריכלים להנפיק היתרי בניה בתנאים מסוימים.
לפני שנצלול לדיון ביתרונות, בחסרונות ובמידת ההיתכנות של ההליך, נתחיל בתיאורו כפי שמגדיר אותו החוק. חשוב לציין כי בימים אלו נכתבות התקנות שיקבעו את הפרוצדורה המדויקת של ההליך.

מי? מה? : תנאי הסף להנפקת ההיתר:

ראשית, יש לציין כי לא כל אדריכל ולא כל פרויקט ניתן יהיה לאשר במסגרת ההליך.
מסלול הרישוי מגדיר את המורשה להיתר כמוסד תכנון שבסמכותו להנפיק היתרי בניה, צו תחילת עבודות ותעודת גמר.

מורשה להיתר הינו אדריכל רשוי ורשום שתכנן לפחות 5,000 מ"ר.

הפרויקטים אותם ניתן יהיה לאשר בהליך זה הינם:

+ פרויקטים למגורים של לפחות 6 יח"ד בני לפחות 2 קומות ובגובה עד 29 מ'.
+ פרויקטי מגורים של עד 5 יח"ד ועד שתי קומות.
+ פרויקטי עירוב שימושים שלפחות 80% משטחם הינו למגורים.

תנאי סף נוספים הינם:

+ הסכמה של כל בעלי הזכויות לרבות רמ"י.
+ הגשת בקשה ללא הקלות ו/או שימושים חורגים.
+ המבנה אינו מבנה לשימור.
+ לא נדרשת התייחסות של מוסדות תכנון נוספים לבקשה.

לסיכום, במסלול רישוי באמצעות מורשה להיתר ניתן לאשר בקשות שעד עתה נדונו ברשות רישוי ושהחוק מגדירן ככאלה שדורשות בדיקה של מכון בקרה + פרויקטי מגורים של עד 5 יח"ד ועד שתי קומות.

לאחר כניסת התקנות לתוקף, ההליך יחול בכל הארץ. אולם, ועדות מקומיות יוכלו להחליט שבתחומן לא יצאו היתרים בהליך של היתר באמצעות מורשה להיתר.

מהם שלבי העבודה הנכונים לבעלי העניין השונים בדרך לרישוי עצמי מוצלח?

תיקון 101 שינה את מרכז הכובד של הליך הרישוי. אם לפני כניסתו של התיקון לתוקף מרבית המשאבים הושקעו בהשלמת תנאים להיתר לאחר דיון בוועדה, הרי שהיום, תוכנית בקשה להיתר נדונה בוועדה לאחר שקיבלה את מרבית ההתייחסויות של הגורמים המאשרים ולאחר הדיון נותר להשלים שניים או שלושה תנאים.

באותו אופן, הליך הוצאת היתר באמצעות מורשה להיתר יעביר את כובד המשקל של ההליך לשלב בקשת, הכנת וקבלת המידע התכנוני. על מנת שמורשה להיתר, שהוא בעל מקצוע פרטי, יוכל לתכנן ולהנפיק את היתר הבניה, על הוועדה המקומית (על כל מחלקותיה) לתת מידע מפורט וברור ככל הניתן.
מהצד השני, על המתכנן לפרט את מהות הבקשה באופן שיאפשר לרשות להכין את תיק המידע. אם כן, על שני הצדדים מוטלת אחריות לתקשר באופן שקוף, מקצועי ואחראי. תכולת תיק המידע תיקבע בתקנות, אולם הוא חייב יהיה לכלול הנחיות כמו תקן החניה, מיקום חיבור לתשתיות, מיקום כניסות ויציאות מהמגרש ועוד…
מבקש המידע רשאי לבקש הבהרות הנוגעות למידע שקיבל לידיו מהרשות המקומית. זו למעשה הזדמנות לפתח שיח מקצועי מבוסס אמון בין המורשה להיתר לוועדה המקומית במקום מה שנהוג היום.

לאחר קבלת המידע, המורשה להיתר יוכל להכין את תוכנית הבקשה להיתר בהתאם לחוק, לתקנות, ההנחיות המרחביות והתנאים שכולל תיק המידע. עליו גם לקבל את כל האישורים הנדרשים כמו אישור משרד הבריאות, אישור כיבוי אש וכו'. לגבי מחלקות פנימיות של הועדה, הבקשה להיתר תצטרך להתאים לדרישות ולהנחיות שניתנו בתיק המידע ולא ידרש אישור נוסף.

לאחר השלמת התכנון וקבלת האישורים הנדרשים על פי תיק מידע, המורשה להיתר יגיש את הבקשה לועדה המקומית, כולל הצהרה שלו ושל המתכננים האחרים שהבקשה תואמת את התנאים של תיק המידע. לאחר הגשת הבקשה הרשות תעביר דרישה לתשלומי חובה שלא יכללו אגרות בניה. במקביל, תוגש הבקשה למכון הבקרה לצורך קבלת אישור. לאחר קבלת אישור מכון הבקרה ומסירת עותק של הבקשה לרשות המקומית יוכל המורשה להיתר להנפיק את היתר הבניה.

לרשות המקומית יש זכות לערער על היתר הבניה עד שישה חודשים מיום קבלתו מהמורשה להיתר. כלומר, במקום שהמבקש יערער על החלטת הועדה, הרשות היא זו שיוזמת את הליך הערר אם היא מוצאת שההיתר אינו עומד בהנחיות והתנאים של החוק, התקנות ותיק המידע. לאחר שישה חודשים הועדה תוכל להגיש ערר על מספר נושאים כמו: חריגה משטחים, גובה, קווי בניין וצפיפות.

לסיכום מדובר בהליך שאמור למנוע עיכובים של הוועדות המקומיות, לאפשר הוצאת היתרי בניה ע"י בעלי מקצוע פרטיים ובכך לקצר משמעותית את הליכי הרישוי. כמובן שהצלחת המהלך תלויה בהתנהלות אתית ומקצועית ע"י כל בעלי העניין ובתקשורת מקצועית ושקופה בין הגורמים השונים.
ימים יגידו אם מדובר ב- game changer או בעוד רפורמה שמתרסקת אל מול הבירוקרטיה ותרבות הרישוי הישראלית.