תכנון תשתיות – הכנת בדיקות התכנות מורכבות

הקדמה

פרויקטים לתכנון תשתיות הינם פרויקטים בקנה מידה גדול שדורשים, כחלק מתהליך התכנון והרישוי שלהם, הכנת בדיקות התכנות מורכבות.
מורכבות הבדיקה נובעת:

• מהצורך באיתור ריכוז וניתוח כמות גדולה של מידע שיש לבחון (הן בתחום הפרויקט והן במשיק לו).
• מכך שלרוב הפרויקטים חוצים תחומי תכנון ותחומי שיפוט מוניציפליים.
• מהצורך למצוא פרשנות לסטטוטוריקה הקיימת שתאפשר ביצוע המבוקש.

לצורך הכנת בדיקות כאלו, פיתחנו פה בנתיבי הקמה מתודולוגית עבודה ייחודית שמאפשרת לנו להתמודד עם האתגרים והמורכבות של עריכת בדיקות כאלו.

איך מתחילים? – איתור ריכוז ומיפוי מידע רלוונטי לפרויקט

• בשלב ראשון יש להכין קומפילציית יעודי קרקע על בסיס מדידה – זהו תנאי בסיסי להבנת המצב הסטטוטורי. לצורך כך אנו פונים למודד על מנת שיציין את יעודי הקרקע החלים על גבי המדידה.
  ניתן כמובן גם לפנות לאדריכלים, אולם הניסיון שלנו ומראה שמודדים מייצרים מסמך מדוייק שעל בסיסו אנו יכולים להכין את הבדיקה. חשוב לציין כי לצורך קבלת תמונה כללית של יעודי הקרקע ניתן להשתמש במערכות GIS של מנהל התכנון, מפ"י, וועדות מקומיות. אולם, חשוב לזכור כי לעיתים ישנם פערים בין מה שמוצג במערכות השונות לבין הסטטוטוריקה ולכן יש לבחון את המידע אל מול תוכניות חלות.
• בשלב שני, על בסיס הקומפילציה, אנו מאתרים ומרכזים את כל המידע הסטטוטורי שכולל: תמ"אות, תת״לים, תוכניות מחוזיות, פרסומי 77 78, תוכניות שבהליך, תב"עות לרבות: תוכניות מתאריות, תוכניות כוללניות, תכניות מפורטות, הנחיות מרחביות, ומסמכי מדיניות (לא סטטוטריות אך יש לקחת בחשבון). בנוסף, לעיתים, נדרש לבחון גם היתרי בניה.
• בנוסף למסמכי הסטטוטוריקה והרישוי, יש לרכז מסמכים נוספים הכוללים:

+ ריכוז מידע ממתכנני הפרויקט: תוכניות תנועה, מים, חשמל, פיתוח, ניקוז, מבני תמך וכיו"ב.

+ תאומים שנעשו בשלבים כאלה ואחרים מול מוסדות תכנון,רשויות מקומיות וגורמים פרטיים.

+ תיעוד הקשור לקניין כמו בעלויות על הקרקע, תשתיות פרטיות ומבנים קיימים. בהקשר הקנייני, אנו ממליצים לשלב בפרויקט גורמים מקצועיים המתמחים בקניין כמו, למשל, עו"ד יועצי הפקעות וכד'.

אנו ממליצים שכחלק משלב ריכוז המסמכים, כדאי להתחיל להניע תקשורת מול הרשויות (עירייה, מוסדות תכנון וכיוב׳) ומול גורמים פרטיים רלוונטיים. יצירת תקשורת כזו כבר בשלבים ראשוניים תועיל מאוד בשלבים מתקדמים, כאשר נדרשים למצוא פתרונות לקונפליקטים בין התכנון לסטטוטוריקה, לרישוי או לקניין.

על מנת לוודא שריכזנו את כל המסמכים הדרושים, אנו משתמשים בצ׳ק ליסט, מסמך דינמי שממשיך להתעדכן ככל שאנו מתקדמים עם הבדיקה ואף מלווה את שלב עדכון התכנון של הפרויקט.

על הצ׳ק ליסט וכלי ניהול נוספים תוכלו לקרוא כאן.

ניתוח המסמכים

בשלב זה אנו מוודאים שהתכנון שמקודם במסגרת הפרויקט תואם את התשתית הסטטוטורית הקיימת או המקודמת, ואת יתר המסמכים שאיתרנו.
בשלב זה אנו גם מזהים את המקומות בהם אין התאמה מבחינת סטטוטוריקה, רישוי, קניין וכד' ומתחילים לגבש אפשרויות לפתרון הקונפליקטים. פתרונות אפשריים יכולים להיות שינוי בתכנון, שינוי בסטטוטוריקה, קידום של הליכי רישוי או תיאום מחדש מול הרשויות ו/או הגורמים המאשרים.

לאחר שהפתרונות המוצעים נבחנים ע"י צוות התכנון והיזם, לעיתים נדרשת בדיקה נוספת, נקודתית, או העמקת הבדיקה בניסיון למצוא סימוכין סטטוטוריים לצרכים של התכנון הפיזי.

הצגה והמלצות

אחד האתגרים המשמעותיים בעריכת בדיקה כזו היא האופן בו מציגים את המידע ליזם, צווות התכנון, לרשויות ולגורמי הרישוי.
לצורך כך אנו משתמשים בקומפילציה תכנונית-מרחבית. זהו כלי ויזואלי שמרכז את כל המידע (סטטוטוריקה, רישוי, תכנון פיזי, קניין וכד') בפרויקט, מייצר בסיס לשיח מבוסס נתונים, ומאפשר ביצוע תיאומים מבוססי מידע עם כל בעלי העניין. כמו כן, מדובר בכלי חשוב לקבלת החלטות שמהווה בסיס לגיבוש אסטרטגיית הרישוי שלו.

דרכי פעולה אפשריות

לאחר השלמת הבדיקה או כבר בשלבים הסופיים שלה ניתן להמליץ על דרכי הפעולה הבאות לקידום הפרויקט:

• תכנון מחדש של הפרויקט כך שתהיה התאמה למסמכי הסטטוטוריקה, הרישוי, הקניין התיאומים וכד'. לצורך כך נלקחים בחשבון העלויות של התכנון והביצוע.
• קידום הליכים סטטוטוריים לצורך אישור התכנון הפיזי – לצורך כך נבחן סמכויות, ונגבש אסטרטגיית רישוי מפורטת.
• קידום הליכים קנייניים מול גורמים פרטיים או ממשלתיים.
• רישוי הפרויקט – במסגרת הליך הרשאה, היתר מלא או פטור מהליכי רישוי.

לרוב נמליץ על שילוב כזה או אחר של דרכי הפעולה השנות.

לסיכום

קנה המידה של פרויקטי תשתיות מצריך היערכות מיוחדת מבחינת הבדיקה וניהול של הליכי התכנון והרישוי השונים. כמו תמיד, אנו ממליצים לתאם, כבר בשלבי עריכת הבדיקה והתכנון הראשוני, את הפרויקט מול גופי התכנון, הרשויות והגורמים המאשרים. פרויקט מתואם הוא פרויקט מקודם ותיאומים כאלו מאפשרים לייעל, לקצר לו"ז ולקדם את הפרויקט לשביעות רצונם של כל בעלי העניין.

מאמר זה נכתב ע״י הילה גולדנברג ובשיתוף אדר׳ מיכל ישראל, מנהלת פרויקטים בכירה ב״נתיבי הקמה״